Le marché immobilier espagnol continue d’attirer les investisseurs étrangers, particulièrement les européens. Les Belges et les Français figurent en bonne place parmi les presque 16% de ventes immobilières réalisées par des étrangers en 2022.¹
L’obtention d’un crédit immobilier* en Espagne dépend, comme partout, de la solvabilité de l’acquéreur.
Toutefois, se faire financer par une banque espagnole peut s’avérer beaucoup plus facile si l’acheteur souhaite établir sa résidence principale en Espagne.
Les critères de solvabilité de l'acquéreur
Voici les éléments importants qui seront pris en compte par le banquier et qui permettront d’obtenir plus facilement le financement d’une maison ou d’un appartement en Espagne.
Établir sa résidence principale en Espagne
Les citoyens européens peuvent circuler librement en Espagne durant les 3 premiers mois après leur arrivée. Y compris les Suisses, qui bénéficient d’un accord de libre circulation des personnes en Espagne, datant de 1999.
Au-delà de 3 mois de résidence, il faudra obtenir un certificat d’enregistrement appelé certificado de registro de ciudadano de la UE. Pour cela, il faut :
- Être salarié d’une entreprise espagnole ou avoir établi son entreprise en Espagne
ou
- Disposer des ressources suffisantes pour soi-même et sa famille : il ne faut pas être à la charge du système social. Pour cela, il faut gagner plus de 6784€/an comme l’indique la Commission Européenne.
Le document se demande en personne et exclusivement au bureau des étrangers (Oficina de Extranjeria) de la province où l’acquéreur souhaite vivre.
Un prêt immobilier sera consenti plus facilement à un résident qu’à un non-résident.
La raison est simple : en cas de difficultés de remboursement, la banque peut saisir le bien et exiger le remboursement du crédit (« ley de crédito inmobiliario » de 2019). Si le demandeur habite à l’étranger, ces opérations de recouvrement deviennent beaucoup plus compliquées.
Avoir un apport suffisant
En règle générale, un résident fiscal peut se voir financer jusqu’à 80% du montant de l’acquisition, alors qu’un étranger ne pourra emprunter que 60 à 70% et à des taux supérieurs.
Un résident fiscal pourra aussi négocier un pourcentage du prêt pour les travaux.
Il est possible d’inclure dans la demande de prêt le montant des taxes et des frais liés à l’achat.
En conséquence, pour un résident fiscal, il faut prévoir au minimum un apport de 20% du prix de vente + 15% en prévision des frais d’acquisition.
Si vous n’êtes pas résident fiscal, vous devrez demander un crédit immobilier pour étrangers encore nommé crédit immobilier pour non-résident. Une hypothèque portera automatiquement sur le bien.
L’apport sera au minimum de 30% + 15% pour les frais d’acquisition. La durée d’emprunt sera limitée à 20 ans.
Votre conseiller immobilier iad Overseas* peut vous mettre en relation avec des courtiers locaux qui s’adapteront à votre profil fiscal.
La capacité d'endettement
Ultime critère de solvabilité, la capacité d’endettement définit la somme que vous pouvez emprunter et donc la valeur totale de votre projet immobilier.
En effet, si votre demande d’emprunt se fait par l’intermédiaire d’une banque espagnole, vous ne devriez pas dépasser 35% d’endettement.
Si l’achat concerne un investissement locatif, les loyers perçus étaient auparavant pris en compte dans le calcul. Toutefois, une nouvelle loi de 2023 (la loi sur le droit au logement : « ley por el derecho a la vivienda« ) impacte cette manière d’opérer. En effet, la loi a pour effet, entre autres, de plafonner les loyers en zone tendue, de limiter leur hausse au moyen d’une indexation. Les banques y voient un risque pour assurer la rentabilité locative du projet et ne prennent plus ces revenus en compte.
Nous vous invitons à vous rapprocher d’un professionnel (courtier, banquier) afin d’étudier au cas par cas votre situation financière.
À quel taux bancaire emprunter et sur quelle durée ?
Là encore, le statut de résident fiscal ou non en Espagne détermine les conditions bancaires de l’emprunt.
En Espagne, il existe 3 taux d’intérêt :
- Le taux fixe : il est bloqué pendant toute la durée du prêt. Pour que la banque ne perde pas d’argent il est plus élevé qu’un taux variable. Il est appliqué d’office aux non-résidents.
- Le taux mixte : selon les conditions fixées par la banque, il est possible d’appliquer un taux fixe pendant les premières années du crédit et de passer ensuite en taux variable si celui-ci est favorable à l’emprunteur.
- Le taux variable : la variabilité dépend d’un indice de référence (l’Euribor par exemple). La mensualité est alors révisée à la hausse ou à la baisse. Il existe un risque que le taux parte à la hausse et que le crédit coûte finalement plus cher que prévu.
La BCE fixe les taux directeurs pour l’ensemble de l’Europe. Si les taux sont hauts, il faut alors négocier le prix de vente à la baisse pour conserver un avantage financier.
Concernant un prêt hypothécaire ou un prêt immobilier qui serait négocié en euros entre un non-résident de la zone euro et une banque espagnole, l’article 20 de la loi sur le crédit immobilier de 2019 accorde la possibilité à l’emprunteur de passer ses remboursements dans la devise de son pays. Ce qui est donc valable pour les Suisses qui ne font pas partie de la zone euro ².
Il faut pour cela que la majorité des actifs ainsi que la plupart des salaires du contractant soient en devise étrangère.
Ceci peut avoir un effet favorable sur le montant à rembourser grâce au levier du taux de change.
La durée du prêt est relative à la capacité de remboursement du crédit. Si le futur propriétaire est capable de rembourser son crédit en 10 ans, il souscrit à l’offre de prêt qui lui convient.
Comment payer un achat immobilier au vendeur
En Espagne, le montant de la vente ne transite pas par le notaire, contrairement à d’autres pays comme la France. Il se peut alors qu’un agent immobilier séquestre les fonds pour rendre service à un acquéreur qui ne serait pas présent physiquement au moment de la signature.
Autrement, c’est l’acquéreur qui s’occupe de payer l’ancien propriétaire.
La banque espagnole peut effectuer le paiement de différentes manières :
- Le chèque de banque certifié : il est parfois exigé et il se pratique couramment. Il a toutefois un coût et son émission compte dans le calcul des frais annexes liés au crédit. Il peut être émis après réception des fonds ou dans le cadre d’un prêt bancaire ou encore d’un prêt hypothécaire.
- Le virement OMF (ordenes de movimiento de fondo) : il s’agit d’un transfert immédiat d’une banque à une autre qui est réalisé dès que le vendeur a validé son identification. Il est payant, mais tout de même moins cher que le chèque de banque et plus pratique.
- Le virement traditionnel : il est plus long et moins sécurisant pour le vendeur puisque le notaire ne perçoit pas les fonds à l’avance. Toutefois, dans le cas où les fonds arrivent de l’étranger et doivent être déposés le jour de la signature, il peut accepter, tout comme l’agence immobilière, de faire une exception pour respecter les délais.
Dans le cas où le vendeur n’a pas fini de payer son bien immobilier, l’acquéreur doit alors solder son crédit à la banque émettrice et verser le montant restant sur son compte de dépôt personnel.
L’ouverture du compte bancaire en Espagne
Même si vous financez votre acquisition depuis votre pays d’origine, vous devrez obligatoirement ouvrir un compte bancaire en Espagne. Votre vendeur peut en effet exiger un chèque de banque, et vous en aurez de toutes façons besoin pour payer vos impôts et vos taxes.
Voici les documents indispensables :
- Le NIE (numéro d’identification étranger) : vous pouvez l’obtenir depuis votre pays d’origine. Il est unique, personnel et vous est attribué à vie, que vous soyez résident ou non.
- Votre pièce d’identité.
- Votre certificat d’enregistrement de citoyen européen ou un certificat de résidence (quittance de loyer…). Si vous ne vivez pas en Espagne, vous devrez fournir un justificatif de domicile.
- Vos justificatifs de revenus.
- Vos anciennes coordonnées bancaires.
Avec la monnaie unique, ouvrir un compte bancaire en Espagne ne présente aucun inconvénient pour les résidents de la zone euro. Pour les non-résidents il existe aujourd’hui des néo banques comme Revolut qui permettent de réaliser des transferts dans la monnaie désirée sans aucun frais.
Est-il possible de financer son projet immobilier avec une banque étrangère ?
Oui, c’est possible. Mais c’est plus difficile pour des raisons évidentes. Une banque n’a pas vraiment d’intérêt à financer un bien en dehors de son périmètre de garantie. Son risque augmente.
Toutefois, les banques internationales et françaises qui ont des succursales en Espagne ou des banques espagnoles qui ont des succursales en France peuvent répondre favorablement.
Surtout si vous êtes déjà client ou que votre profil les intéresse.
Voici quelques noms de banques à contacter : Banco Santander, HSBC, CaixaBank, CIC Interbanco.
Vous pouvez aussi faire appel à votre conseiller immobilier iad Overseas* pour vous orienter et vous aider à trouver vos futurs partenaires financiers.
Acquérir en Espagne : les points essentiels à retenir sur le financement
- Si vous payez un bien immobilier comptant, vous aurez besoin d’un compte bancaire en Espagne pour payer ou être prélevé des impôts relatifs à votre patrimoine.
- Si vous devez souscrire un crédit bancaire, les banques espagnoles prêtent plus facilement et à de meilleures conditions financières à un résident qu’à un non-résident. Un non-résident se verra proposer d’office un prêt hypothécaire.
¹ Source Idealista janvier 2023
* Un crédit vous engage et doit être remboursé
* En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds)
