Le processus d’achat immobilier en Espagne pour un étranger

C’est le moment d’être efficace et d’aller droit au but. Si vous avez arpenté quelques mois l’Espagne, vous avez dû décider quel serait le lieu le plus propice pour vous installer.

Vous devriez le choisir en fonction de vos besoins, des besoins de votre famille et de votre budget.

Le climat, le relief, les transports, l’accès aux soins, les écoles, peuvent être des critères déterminants pour vous. Fixez-vous sur une ville et apprenez à en connaître tous les recoins. La connaissance de la valorisation de chaque quartier vous aidera au moment de la négociation.

Beaucoup d’acquéreurs commettent l’erreur de partir en visite sans savoir réellement qui va les financer et combien on va leur prêter. Comme cette étape prend du temps, et qu’elle dépend du contexte économique dans chaque pays et de votre situation financière, il est recommandé de s’assurer du bon financement de l’acquisition avant d’avancer dans toute autre étape administrative.

Nous vous invitons à vous rapprocher d’un professionnel (courtier, banquier) afin d’étudier au cas par cas votre situation financière.

La situation la plus simple est que vous soyez déjà propriétaire dans votre pays d’origine et qu’il vous suffise d’obtenir le produit de la vente de votre résidence principale pour acquérir un bien immobilier en Espagne.

En règle générale, et à moins que l’acquéreur de votre résidence principale ne paye comptant, un délai de 2 mois minimum est nécessaire pour instruire sa demande de prêt.

Vous devriez commencer à regarder le marché immobilier espagnol dès que vous avez accepté une offre ferme et signé un compromis de vente. Ce serait encore plus sûr si vous demandiez à votre acquéreur de voir ses offres de prêt émanant de différentes banques. Vous avez dès lors à peu près 2 mois pour trouver une maison ou un appartement en Espagne.

Il est peu probable que la banque de votre pays d’origine finance votre achat immobilier en Espagne. Car à l’étranger, votre bien ne permet aucune hypothèque, il n’offre aucune garantie fiable en cas de non remboursement du crédit.

Aussi, il vous faudra trouver la banque espagnole qui financera votre projet, et vous devrez alors ouvrir votre compte bancaire dans cette banque dès que vous aurez votre NIE.

Les conditions d’emprunt sont les mêmes que partout en Europe : il faut avoir des revenus, avoir un apport d’environ 20% du prix du bien, et prévoir 15% du montant total pour les frais d’acquisition. La banque ne prêtera pas au-delà de 60% du montant nécessaire à des non résidents.

La SCI permet d’acquérir un bien à l’étranger. Ce montage en société est pratique lorsque l’on détient un patrimoine important qui peut servir de garantie pour la banque. C’est aussi un véhicule fiscal et successoral intéressant mais il faut alors vérifier au cas par cas auprès d’un avocat fiscaliste les régimes d’imposition par pays.

Cette étape, dans le cadre du processus d’achat immobilier, est primordiale. Dans toute votre vie, vous n’aurez qu’un seul et unique NIE qu’il faut demander dès que vous allez réaliser des transactions en Espagne.

On vous le demandera partout, sauf au supermarché.

Pour obtenir votre NIE, il faut prendre contact avec le consulat de votre lieu de résidence ou le faire directement en Espagne en remplissant le formulaire EX-15.

Cela prend en moyenne 15 jours à partir du moment où vous avez monté votre dossier avec toutes les pièces demandées.

Le plus long pourrait être d’obtenir un rendez-vous pour le déposer.

C’est pourquoi nous vous recommandons de commencer cette démarche administrative au moment de la mise en vente de votre bien principal ou au moment de préparer votre financement.

Si vous avez trouvé une maison ou un appartement qui vous convient, vous aurez au moins fait une visite ou deux pour vous assurer que le bien ne manque pas de luminosité ou qu’il ne soit pas trop bruyant.

Puisque votre choix est fait, vous savez qu’il va falloir vous appuyer sur des données fiables afin de négocier au mieux le prix avec le vendeur.

Pour cela, bien sûr vous pouvez vous fier à votre conseiller immobilier iad Overseas*, mais rien ne vous empêche d’aller vérifier vous-même sur les sites d’estimation comme Trovimap (en espagnol) ou celui de la BBVA, une banque espagnole qui propose ce service d’estimation en ligne en espagnol ou en anglais.

Plus vous aurez une connaissance fine de la valorisation du marché immobilier en Espagne, plus vous pourrez agir dans votre meilleur intérêt.

Certains professionnels de l’immobilier peuvent préparer ce document qui mentionne le montant de la vente, le mode de règlement et qui stipule que le bien est réservé et retiré de la vente. Il ne peut plus être présenté sur les plateformes de diffusion.

Renseignez-vous auprès d’un conseiller* iad Overseas pour en savoir plus.

En Espagne, il existe 3 types de contrat d’arrhes. Le plus commun en immobilier est le contrat d’ arrhes pénitentielles qui permet aux parties de retirer leur volonté d’acheter ou de vendre. Dès que le compromis de vente est prêt, l’acquéreur verse un dépôt de garantie (reserva) au vendeur.

• Si l’acquéreur se rétracte : il perd le montant du dépôt de garantie.
• Si le vendeur se rétracte : il doit une pénalité du double du dépôt à l’acquéreur.

Le contrato de arras comprend toutes les clauses ou accords conclus par les parties et qui peuvent affecter le bien ou la transaction, comme la nécessité d’obtenir un financement pour l’achat.

En Espagne, la banque demande une expertise immobilière afin d’obtenir la valeur objective du bien et savoir si votre demande est fondée.

Les fonds ne transitent quasiment jamais par le notaire. Il arrive que l’acquéreur donne un chèque à la banque du vendeur pour régler son crédit, puis lui verse directement le reliquat.

Parfois, la banque exige un chèque de banque au lieu d’un virement, ce qui coûte un peu plus cher.

Le prêt est accordé et vous êtes dorénavant propriétaire en Espagne ! Avant de trinquer avec un petit verre de sangria, il faut officialiser et faire les dernières vérifications d’usage.

À ce stade, il peut être très utile de faire appel à un avocat en droit immobilier ou en droit de la construction. Mais ce n’est pas obligatoire.

Voici ce qu’il faut savoir pour les biens dans l’ancien ou des maisons neuves à la revente :

• Les vices cachés, donc non visibles, connus ou non par le vendeur et empêchant la jouissance pleine et entière du bien peuvent faire l’objet d’une procédure en dommages et intérêts.
• Si l’acquéreur n’a pas vu les défauts apparents au moment de l’achat, il ne peut plus responsabiliser le vendeur.

Pour un bien vendu comme construction neuve :

• Le promoteur doit fournir une garantie décennale.
• Il existe des délais pour dénoncer une malfaçon, de 1 an à 10 ans selon le dommage.

Voici l’ensemble des documents que vous devez obtenir :

• La ITE : Inspección Técnica de Edificios, autrement dit un diagnostic immobilier qui confirme le bon état de la structure. Vous pouvez aussi demander un certificat d’habitabilité (Cedula de habitabilidad). C’est obligatoire pour les propriétés de plus de 50 ans : est alors délivré un “certifcado de aptitud’.
• Le diagnostic de dépenses énergétiques est obligatoire depuis 2013 (“certificado energético« ).
• Un état financier : lors de l’achat d’un appartement en copropriété, le document sert à prouver qu’il n’y a pas de dettes sur les 4 dernières années. Il faut le demander au syndic et il doit être fourni pour la signature de l’acte public de vente.
  La “Nota simple informativa” (note d’information) : le registre foncier délivre ce document qui relate la description du bien, des charges afférentes, des servitudes, des propriétaires successifs…
• Les reçus des paiements de l’IBI (“Impuestos sobre bienes inmuebles”).
• Les précédents actes notariés, encore appelés écritures publiques. Ils permettent de vérifier si les modifications antérieures au propriétaire actuel ont bien été déclarées aux services de la mairie.

La signature de l’acte authentique a lieu chez le notaire qui doit authentifier les documents transmis et s’assurer de l’accomplissement des formalités légales pour la vente du bien. 

Il n’est pas obligé de recevoir les fonds. Il n’a donc pas de compte de séquestre.

La mission du notaire s’arrête à la signature de l’acte de cession. C’est ensuite à l’acquéreur d’enregistrer la mutation de la propriété et de payer les frais.

Ces mentions apparaîtront dans le registre de la propriété (Colegio de registradores, registro de la propiedad).

Une fois la transmission enregistrée, le nouveau propriétaire sera officiellement reconnu comme ayant droit auprès des fournisseurs (énergie, téléphonie…)

Les taxes et impôts à payer sont :

• ITP : Impuesto de Transmisiones Patrimoniales variant en fonction de la région (frais de mutation).
• IVA : Impuesto sobre el Valor Añadido (impôt sur la valeur ajoutée) valable dans certains cas précis.
• Les coûts d’enregistrement dans le registre de la propriété.

De manière générale, il faut retenir qu’il vous faut un NIE et un compte bancaire en Espagne pour y devenir propriétaire. Il est de la responsabilité de l’acquéreur de vérifier point par point la véracité des informations déclarées par le vendeur, jusqu’à son identité même.

Il y a 17 communautés autonomes en Espagne. Ce qui est valable à Malaga ne l’est pas forcément à Valence.

C’est pourquoi il est indispensable de vous faire accompagner dans votre projet , surtout si c’est votre premier achat en Espagne. Un conseiller iad Overseas* semble tout indiqué pour finaliser cette mission en beauté.

*En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds)