Les 5 villes et régions où investir en Espagne en 2022

Tout d’abord, les conditions de vie en Espagne sont favorables : c’est le pays le plus ensoleillé d’Europe, avec des paysages très variés, une vraie richesse culturelle, une gastronomie exceptionnelle, un coût de la vie plus bas que dans les pays francophones (oui, la bière est presque 2 fois moins chère à Madrid qu’à Londres ou Paris), un très bon système de santé… et n’en parlons pas (ah si, c’est important), un marché immobilier abordable !

Que votre objectif soit de mettre en location un appartement ou une maison afin d’obtenir un revenu complémentaire, ou d’acheter un bien pour réaliser une plus-value à la revente, l’Espagne est un pays où il fait bon d’investir.

Pour la petite histoire, en 2007, il fallait compter en moyenne 3 000 €/m² pour s’offrir un bien en Espagne. Mais en 2008, la bulle éclate, la crise financière internationale s’en mêle, et le prix de l’immobilier chute jusqu’en 2016 (on parle tout de même d’une baisse des prix de 26 % !).

À partir de fin 2016, le marché se redresse et repart (tranquillement) à la hausse, jusqu’au creux causé par la pandémie de 2019-2020. Depuis, le secteur immobilier en Espagne est très dynamique et les prix remontent : comptez en moyenne 2 000 €/m², soit encore 33 % en dessous des prix affichés en 2007.

Malgré cette croissance, les prix de l’immobilier espagnol sont parmi les plus bas en Europe, comparés aux prix moyens de 6 000 €/m² en Suisse, 3 600 €/m² au Royaume-Uni, 3 200 €/m² en France ou 3 000 €/m² en Belgique par exemple. À préciser région par région et ville par ville, mais le rapport qualité – prix est imbattable pour les francophones qui veulent investir en Espagne.

Acheter un studio, un appartement ou une villa en Espagne est un investissement qui rapporte. En 2022, selon le portail immobilier espagnol Fotocasa, le rendement locatif annuel moyen est de 5,7 %, selon la localisation du bien. La demande de location est en hausse grâce à l’amélioration économique du pays et à la reprise du tourisme.

Cette forte croissance des ventes comme des locations, associée à des prix accessibles, permet de valoriser les biens rapidement et de pouvoir espérer des plus-values élevées, encore pendant quelques années, surtout dans les zones très convoitées autour de Madrid, Barcelone, Séville ou les Îles Baléares. En ajoutant la plus-value potentielle aux revenus locatifs, il est possible d’obtenir une rentabilité brute annuelle de plus de 10 % dans ces régions.

Autres avantages, de manière générale, les coûts liés à l’immobilier (frais d’acquisition d’un bien immobilier, charges liées au logement, taxe foncière (appelée IBI), etc.) sont plus faibles en Espagne qu’en France, en Suisse, en Belgique ou au Royaume-Uni notamment.

Voyons maintenant le top 5 des villes et régions où il faut acheter en Espagne en 2022 pour réaliser une bonne affaire !

Vous aviez deviné ? C’est normal, puisque ces deux agglomérations offrent de belles opportunités. Bien que le prix des biens immobiliers soit parmi les plus élevés d’Espagne (entre 3 500 € et 6 500 €/m² à Madrid ; entre 3 200 € et 6 000 €/m² à Barcelone), un investissement locatif se révélera vite rentable.

Madrid et Barcelone sont les deux cités les plus riches et dynamiques d’Espagne, autant sur le plan économique que culturel ou sportif. Chaque année, elles accueillent plusieurs milliers d’habitants supplémentaires et énormément de visiteurs… qu’il faut loger.

En tant que centres économiques du pays, la demande locative est forte dans ces villes, portée par une situation économique globale qui s’améliore : le PIB espagnol est estimé à plus de 4 % en 2022 et le taux de chômage se situe autour de 13 %, alors qu’il était de 16 % en 2021, et à plus de 25 % en 2013.

Le cœur de la capitale (quartiers du Centro, de Retiro ou Chambero) est logiquement le plus cher, mais limite grandement les vacances locatives. C’est au sud du centre qu’on fait les meilleures affaires, les prix sont plus faibles (moins de 3 000 €/m²) et les loyers, bien que 20 à 30 % en dessous, permettent d’obtenir une belle rentabilité. Plus de 6 % dans les arrondissements Latina (hors quartier aéroport), Carabanchel ou Usera et jusqu’à 7,5 % dans l’arrondissement de Puente de Vallecas, notamment dans le quartier Numancia.

Mais avec de fortes disparités : dans les quartiers où les prix d’achat sont les plus élevés, comme l’Eixample, Sarria Saint-Gervasi ou Corts, le rendement est plutôt autour de 2 ou 3 %, alors qu’il peut grimper jusqu’à 6,5 % dans les quartiers de Besos, Raval et Trinitat.

Dans le quartier de Dreta (où se trouve la Sagrada Familia), les prix d’achat sont élevés (6 000 €/m² et plus), et le rendement situé autour de 3 %, mais les loyers et les prix de vente progressent vite dans ce secteur, ce qui peut permettre de réaliser un investissement patrimonial très intéressant sur le long terme.

Selon le Ministère de l’Équipement espagnol, Alicante est la province espagnole qui attire le plus d’acheteurs immobiliers étrangers, devant les secteurs de Madrid, de Barcelone, des Baléares ou de Málaga. ¿Por qué? Ce n’est pas un hasard, la région est ensoleillée toute l’année, facilement accessible (avec un aéroport au top niveau), connaît une croissance démographique et économique rapide, possède un patrimoine historique varié et coloré, des plages de sable fin… vous voyez le décor.

Si l’immobilier se porte bien à Alicante, c’est aussi grâce à une offre abondante et des prix abordables : entre 1 000 € et 2 500 €/m², parmi les plus bas du littoral méditerranéen espagnol. De plus, le rendement locatif y est peut-être le plus élevé du pays, de 5 % à 10 % avec des loyers qui augmentent.

Pour investir, il faudra privilégier le quartier Playa de San Juan au nord-est (on y trouve le Lycée Français et le golf), le quartier préservé de Santa Cruz, ou celui de la Albufereta face à la mer.

Les Espagnols, qu’ils soient actifs, étudiants ou retraités, apprécient beaucoup Valence, 3e ville du pays, pour son ambiance tranquille et son cadre de vie agréable. Les touristes étrangers ne sont pas en reste et viennent y découvrir son climat, sa gastronomie, la plage à proximité ou ses équipements culturels.

Le prix au mètre carré à Valence s’établit entre 1 500 € et 3 000 € (14e place des villes espagnoles) et la rentabilité moyenne d’un investissement locatif est de 5,5 %, mais certaines zones, notamment au sud de la ville, dépassent les 8 % par an. Depuis quelques années, la ville a également entrepris de grands projets d’aménagement qui aideront à valoriser les biens situés en centre-ville dans les prochaines années, parfait pour bénéficier d’une jolie plus-value à la revente.

Le district de Ciutat Vella (vieille ville) est sans doute le plus sûr pour investir à Valence, avec de nombreux monuments comme la Cathédrale Sainte-Marie et une animation permanente. Autre quartier intéressant : Ruzafa, un peu moins touristique, mais très apprécié des habitants, ne cesse de prendre de la valeur (+20 % entre 2018 et 2022) avec un prix autour de 2 700 €/m².

Enfin, on pourra choisir les quartiers de El Cabanyal en bord de mer avec un rendement locatif d’environ 6 %, et Arrancapins, proche du centre-ville, où les prix ont augmenté de 25 % sur les 5 dernières années (2 100 €/m²). Ils profitent des travaux en cours pour « verdir » la ville et continueront de prendre de la valeur.

Capitale de l’Andalousie, Séville représente parfaitement l’image que l’on a de l’Espagne : une architecture incroyable (Plaza de España, Cathédrale et tour Giralda, Palais royal de l’Alcazar…), des ruelles fleuries, le flamenco, le soleil… ça donne envie n’est-ce pas ?

D’autant plus que si la ville est grande (presque 700 000 habitants) et très animée en fin de semaine, elle reste paisible et agréable à vivre.

Pour investir dans l’immobilier, le centre historique (l’un des plus grands d’Europe), est un incontournable, bien que le plus cher, à plus de 3 000 €/m², mais avec un faible risque de vacance locative. Le quartier de Triana, où l’on croise les toreros, offre un rendement de 5 à 7 % pour un prix au mètre carré moyen à 2 650 €.

On pourra aussi viser Los remedios, le secteur le plus peuplé de Séville ou le quartier du Nervión, moderne et en plein développement économique, où les prix sont à la hausse. C’est donc le moment idéal pour acheter si vous voulez un petit pactole à la revente !

De manière générale, le marché immobilier en Espagne est en croissance, avec des prix bien plus bas qu’en France, Suisse, Belgique ou au Royaume-Uni et bénéficie de conditions favorables pour réaliser un investissement locatif rentable ou envisager de valoriser un bien à long terme.

¡Ahora, le toca a usted ! « Maintenant, c’est à vous de jouer ! ».

Sources : Indomio.es, statista.com, Le courrier d’Espagne, etc.