Marché immobilier en Espagne : l’essentiel à savoir

Un investissement sur le marché immobilier en Espagne cumule les avantages du dépaysement et de la sécurité :

L’Espagne s’étend sur plus de 500 000 km² et représente le quatrième plus grand pays d’Europe. Les investisseurs étrangers ont l’embarras du choix pour déterminer le lieu de leur futur achat d’appartement ou maison en Espagne. Il convient de distinguer :

• l’Espagne continentale, constituée des principales communautés autonomes comme la Catalogne ou l’Andalousie ;
• les îles Baléares en mer Méditerranée, avec par exemple un projet d’achat immobilier à Majorque ;
• les îles Canaries, au large de l’Afrique dans l’océan Atlantique.

Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients. Ainsi un appartement à Barcelone, en Catalogne, vous offre l’ensemble des commodités à portée de main et vous permet de regagner la France très facilement. Les prix de l’immobilier, en contrepartie, y sont plus élevés.

Plus au sud, un bien immobilier à Alicante dans la communauté valencienne vous donne la possibilité de profiter d’un magnifique pied-à-terre relativement accessible, au bord de la Costa Brava.

Beaucoup de Français privilégient Barcelone ou Madrid où la rentabilité locative demeure élevée (autour de 5 % en moyenne) et les risques de vacance limités. Le prix d’acquisition demeure toutefois relativement élevé.

Dans le centre de la capitale de la Catalogne, il faut compter pas moins de 4 729 €/m² . On y trouve de nombreux appartements de petites surfaces, idéals pour la location.

D’autres agglomérations séduisent les investisseurs grâce à des prix d’acquisition très faibles et des rentabilités intéressantes. C’est le cas notamment de Valence, où le prix au m² débute à 1 600 euros en moyenne. La Costa Brava et les Îles Baléares apparaissent comme un secteur privilégié par tous ceux qui souhaitent acquérir une maison pour de la location saisonnière.

Vous rêvez d’un bien immobilier en Espagne sur le bord de mer ? Les formalités liées à l’achat d’une maison ou d’un appartement de l’autre côté des Pyrénées sont peu nombreuses pour les ressortissants étrangers. Le contexte actuel est, par ailleurs, très favorable aux investisseurs étrangers. À noter toutefois qu’il n’existe pas d’aides ou de subventions pour les étrangers qui achètent un bien en Espagne.

Certaines démarches préliminaires doivent être entreprises avant d’accéder à la propriété sur le territoire espagnol :

• Ouvrez un compte bancaire en Espagne. Cette formalité n’est pas strictement obligatoire du fait de la libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne. Pour autant, cela facilite considérablement certains actes de la vie d’un propriétaire immobilier en Espagne, comme le paiement des taxes et des charges. Cela sera par ailleurs indispensable si vous souhaitez soumettre une demande de prêt immobilier à une banque locale.
• Consultez votre banquier et obtenez un accord préalable. Ce n’est pas une obligation, mais une telle démarche vous permet de gagner un temps précieux. Connaître l’enveloppe maximale qui vous sera accordée vous permet d’orienter efficacement vos recherches et d’être réactif. C’est aussi une façon efficace de rassurer les vendeurs et de faciliter votre négociation.
• Sollicitez un numéro d’identification étranger ou NIE (Número de identificación de Extranjeros en espagnol). Il permettra aux autorités locales de vous enregistrer et de vous identifier si vous envisagez par exemple d’acheter un appartement à Madrid. Pour l’obtenir, adressez-vous directement à l’ambassade ou au consulat d’Espagne le plus proche de votre domicile. À défaut, un représentant sur place (agence immobilière en Espagne ou avocat) peut en faire la demande pour vous auprès du ministère de l’Intérieur (Ministerio del Interior).
• Faites appel à un professionnel local de l’immobilier. Cette démarche est facultative, mais très fortement recommandée. Avec l’aide d’un conseiller immobilier spécialisé ou d’un avocat, vous serez guidé bien plus efficacement au fil des procédures liées à votre projet immobilier en Espagne.

En Espagne, les banques sont prêtes à vous accorder un prêt immobilier dont les mensualités représentent jusqu’à 40 % de vos revenus. Ce taux d’endettement, le cas échéant, inclut bien sûr l’ensemble de vos autres dettes et crédits en cours de remboursement en France.

Vous avez visité un bien et souhaitez vous engager ?

Première étape : la “reserva”. Elle correspond, en France, à l’offre formulée par l’acheteur potentiel et s’accompagne d’une garantie financière (entre 1 000 et 3 000 euros selon le bien). Le vendeur dispose d’un délai de 72 heures pour accepter ou refuser le prix proposé. Si l’offre est acceptée par le vendeur, les parties signent un contrat de “reserva”. Celui-ci garantit la réservation du bien et fixe les conditions de l’achat immobilier.

Dans un second temps, il est indispensable de réaliser un certain nombre de vérifications. Il s’agit, par exemple, de s’assurer que l’ensemble des documents sont conformes au bien concerné. Pour cela, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat. Il prendra ainsi soin de vérifier avec minutie le permis de construire, le certificat d’enregistrement de la propriété, la licence de première occupation du logement ou encore le certificat d’habitabilité.

Une fois l’ensemble des conditions réunies, il est temps de signer le contrat de Arras, équivalent de notre compromis de vente. Quelque temps plus tard, l’acheteur et le vendeur sont convoqués chez le notaire afin de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Contrairement à la France, les missions du notaire en Espagne se limitent à authentifier les signatures, le règlement financier et les termes de l’accord. Les vérifications ainsi que l’ensemble des démarches administratives relèvent de la responsabilité de l’acheteur. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être accompagné par un conseiller en immobilier spécialiste de l’Espagne.

Il est possible de rechercher un bien sur le marché immobilier en Espagne par vos propres moyens si vous disposez du temps nécessaire. Vous devrez dans ce cas vous rendre sur place et éplucher les vitrines des agences ou les petites annonces en ligne, de particulier à particulier. De nombreuses annonces prennent la peine de préciser si le vendeur parle plusieurs langues.

La maîtrise de l’espagnol et une connaissance basique des règles du marché local vous seront néanmoins utiles. La plupart des Français privilégient donc le recours à un professionnel local et spécialisé, pouvant être :

• Un conseiller immobilier ou une agence immobilière en Espagne. Cet intermédiaire se rémunère classiquement en prélevant une commission sur le montant payé par l’acquéreur. Ce dernier, toutefois, sera bien souvent gagnant au final. En effet, le conseiller est en mesure de négocier le prix à la baisse pour intégrer sa commission.
• Un avocat spécialisé est une autre solution pouvant être retenue, notamment pour les transactions les plus longues et complexes. Il se rémunère lui aussi sur une base proportionnelle au prix de vente.

Proche de la France, le marché immobilier en Espagne se distingue à la fois par des tarifs avantageux et des conditions facilitées d’accès à la propriété pour les acquéreurs étrangers. Vous devrez toutefois planifier soigneusement votre projet en déterminant le type de bien recherché ou encore la ville idéale pour votre installation.