On vous raconte tout sur la fiscalité immobilière en Espagne

Ils s’appliquent sur vos revenus locatifs, mais aussi vos éventuelles plus-values immobilières, en cas de revente. Dans cet article iad Overseas, nous vous donnons toutes les informations sur la fiscalité liée à un achat immobilier en Espagne.

Lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne, le montant des impôts et taxes représente 8 à 13 % du prix d’achat. Parmi les taxes à payer, nous retrouvons :

• La taxe sur le transfert de propriété ou impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Son montant diffère de 6 à 11 % de la valeur de l’acte de propriété. Elle concerne uniquement les biens immobiliers anciens ;
• Le timbre fiscal sur l’acte de vente, représentant 0,5 % de la valeur de la maison ou de l’appartement ;
• L’impuesto al valor añadido (IVA) ou TVA, uniquement applicable aux nouvelles constructions. Le taux de TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf est de 10 %, hormis sur les îles Canaries, où il est fixé à 4,5 % ;
• La taxe sur les actes juridiques (AJD). Cet impôt se compose d’une partie fixe (acte notarié) et d’une partie variable (inscription au registre de la propriété), dépendant du montant déclaré de la vente. Selon les communautés autonomes, son montant va de 0,4 % à 1,5 % du prix d’achat.

Découvrez les taxes à régler une fois votre dream home acquise :

• L’impôt sur le patrimoine (IP). Il prend en considération le patrimoine financier, mobilier et immobilier constitué en Espagne. La résidence principale (300 000 € maximum) est exonérée. Cet impôt concerne seulement les ménages dont le patrimoine excède 1 million d’euros ;
• L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Il représente l’équivalent de la taxe foncière en France. Cet impôt est à payer par tous les propriétaires d’un bien en Espagne, au 1er janvier de l’année correspondante. Son montant diffère suivant la valeur cadastrale de la propriété. Il excède rarement les 2 000 euros par an, peu importe la localisation de la maison ou de l’appartement. Pour les biens dont la valeur est inférieure à 300 000 euros, comptez moins de 1 000 euros d’IBI par an.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier dans le pays de Cervantes, vous devez déclarer les revenus dégagés en Espagne au cours de l’année. Les démarches à suivre et les impôts à payer diffèrent selon votre statut.

Vous êtes considéré comme un résident espagnol si :

• Vous vivez dans le pays 183 jours ou plus au cours de l’année civile ;
• Le centre principal ou la base de vos activités ou intérêts économiques est localisé en Espagne ;
• Votre conjoint et vos enfants résident habituellement dans le pays.

Si c’est votre cas, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IRPF). Chaque année, vous êtes tenu d’effectuer une déclaration d’impôt, en y précisant vos revenus, quelle que soit leur source. Un certain nombre de revenus sont exonérés d’IRPF :

• Les prestations sociales (incapacité permanente absolue, grande invalidité) ;
• Les indemnités de rupture de contrat de travail (dans la limite d’un seuil) ;
• Les pensions alimentaires versées par vos parents (décision de justice) ;
• Les bourses publiques ou celles ayant été versées par un organisme à but non lucratif ;
• Des prestations et aides sociales spécifiques.

Suivant leur nature, les revenus imposables sont soumis :

• Au barème général progressif à cinq tranches (assiette générale) ;
• Au barème spécifique à trois taux (catégorie des revenus de l’épargne).

Si vous avez des enfants, ascendants à charge ou si vous êtes atteint d’une incapacité, vous pouvez bénéficier de déductions d’impôt.

Vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), à partir du moment où vous percevez des revenus de source espagnole ou possédez un bien sur le territoire. Les salaires, dividendes, intérêts et plus-values sont taxés à hauteur de 19 %. Si votre bien n’est pas loué, l’impôt est calculé sur la base d’un loyer fictif, correspondant à 2 % ou 1,1 % de sa valeur cadastrale. S’il est mis en location, il se calcule sur la base du revenu locatif net. Dans les deux cas, le taux applicable sera de 19 %.

Le 10 octobre 1995, la France et l’Espagne ont signé une convention fiscale. Elle précise les dispositions applicables en matière d’imposition, selon les types de rémunérations perçues et le statut (résident, non-résident). Par exemple, vos salaires sont imposables dans l’État où vous résidez effectivement. Il en est de même pour vos pensions de retraite. Vos revenus immobiliers sont, quant à eux, imposables dans le pays où la propriété est située.

La convention fiscale entre la France et l’Espagne établit des règles permettant d’éliminer les doubles impositions. Elles s’appliquent aux résidents de France percevant des revenus de source espagnole. Deux dispositifs sont utilisés :

• Le crédit de l’impôt espagnol sur l’impôt applicable en France. Il concerne les dividendes, redevances, intérêts. Dans l’Hexagone, les revenus espagnols sont intégrés à la base imposable, à hauteur de leur montant brut. Ensuite, le montant de l’impôt espagnol payé est déduit du montant de l’impôt français lié à ces revenus ;
• Le taux effectif, pour tous les autres revenus espagnols.la convention prévoit que ces revenus soient exonérés en France lorsqu’ils sont imposables en Espagne.

En cas de revente d’un bien en Espagne, les plus-values immobilières générées sont taxées. L’imposition varie, là aussi, en fonction de votre statut :

• Non-résidents (IRNR) : 19 % de la différence entre la valeur nette de la vente et la valeur d’acquisition brute ;
• Résidents : 19 % de 0 à 6 000 € de bénéfice, 21 % entre 6 000 et 50 000 € et 23 %, au-delà.
  Si vous revendez votre propriété, vous devrez aussi vous acquitter de l’impôt municipal sur la plus-value ou plusvalía municipal. Son montant peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros suivant la localisation du bien, la durée de propriété et la valeur cadastrale du terrain.

Si vous revendez votre propriété, vous devrez aussi vous acquitter de l’impôt municipal sur la plus-value ou plusvalía municipal. Son montant peut aller de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros suivant la localisation du bien, la durée de propriété et la valeur cadastrale du terrain.

En 2021, le mode de calcul a changé pour la plus-value. Deux possibilités s’offrent aux vendeurs :

• La plus-value réelle  dont le calcul est le suivant : assiette fiscale = comparaison de la valeur du terrain déclarée ou vérifiée à l’acquisition et à la transmission ;
• Ou alors le “système objectif” qui prend en compte l’évolution du marché. Le calcul de l’assiette fiscale = la valeur cadastrale du terrain x coefficient.

Les coefficients ne doivent pas dépasser ceux imposés par la loi.

Pour en savoir plus sur les coefficients appliqués

Vous trouverez sur le site des mairies des calculateurs pour vous donner un ordre d’idée de la plus-value à payer. Par exemple pour Madrid

C’est le vendeur qui doit s’acquitter de la plus-value. En cas de dons, c’est la personne qui reçoit le don qui doit payer et enfin en cas de successions, les héritiers payent.