Les quartiers où investir à Madrid

Telle une oasis au milieu du désert, Madrid propose une qualité de vie élevée avec plus de 300 jours de soleil par an, des habitants accueillants et chaleureux, un patrimoine architectural splendide (Plaza Mayor, Arènes de las Ventas, Temple égyptien de Debod, Palais Royal, etc.), une offre culturelle forte, dont les célèbres musées du Prado ou de la Reina Sofia, mais aussi un réseau de transports bien développé, une activité économique puissante, des rues animées, sans oublier les incontournables tapas au moment de l’apéro.

Madrid compte 3,3 millions d’habitants (6,7 millions pour le Grand Madrid), c’est une ville moderne et ouverte sur le monde, où les cultures s’entremêlent, mais qui a su garder son identité. Elle accueille d’ailleurs des millions de touristes chaque année. De plus, le coût de la vie en Espagne est plus faible que dans la plupart des pays d’Europe occidentale : 125 % de moins par rapport à la Suisse, entre 30 % et 35 % inférieur à la Belgique ou à la France et 21 % plus bas qu’au Royaume-Uni, de quoi attirer les visiteurs, mais aussi des expatriés ou investisseurs.

Enfin, le secteur immobilier madrilène se porte bien, avec une demande élevée à l’achat comme à la location élevée, et surtout des prix bien plus accessibles que dans les grandes capitales européennes. En comparaison, il faut environ 4 500 € par mètre carré pour s’offrir un bien à Madrid, bien loin des 10 000 € /m² (voire plus) à Paris, Londres ou Genève. Voyons donc maintenant les quartiers où il peut être judicieux d’investir à Madrid.

La capitale espagnole est divisée en 21 districts (arrondissements), subdivisés en 128 zones (appelées barrios). Chacun d’eux présente son propre caractère et différents atouts… nous avons donc sélectionné ceux sur lesquels il faut miser pour acheter un bien immobilier à Madrid.

Situé au cœur de la capitale, le secteur de Salamanca est l’un des plus riches et donc des plus chers de Madrid : comptez près de 6 500 € du mètre carré pour acheter un bien. Salamanca se compose de beaux immeubles résidentiels à l’architecture et aux façades remarquables, et de nombreux lieux culturels et touristiques, avec des boutiques et restaurants haut de gamme, notamment le centre Golden Mile, le célèbre musée du Prado ou le parc du Retiro.

Le quartier Salamanca attire aussi les femmes et hommes d’affaires en déplacement ou en mission à Madrid (de nombreux bureaux et sièges sociaux de grandes entreprises sont installés ici), les diplomates et les touristes fortunés qui profitent de ce quartier roi de la mode et du luxe.

Investir dans le Barrio de Salamanca à Madrid est une option destinée aux investisseurs qui visent un investissement à long terme avec la réalisation d’une plus-value à la revente. En effet, même si les loyers sont parmi les plus élevés de la capitale, le rendement locatif brut avoisine « seulement » les 4 %, du fait de prix d’achat importants. En revanche, ce quartier ne cesse de prendre de la valeur, porté par une économie forte et une rareté des terrains qui poussent les prix vers le haut.

Situé au sud-est de Madrid, Vallecas est l’un des plus grands quartiers de la ville, moins touristique et plus populaire, entouré d’espaces verts, proche de l’hôpital universitaire Infanta Leonor, de l’université Rey Juan Carlos ou du parc zoologique Faunia.

De nombreux biens sont disponibles, notamment dans le neuf, chose assez rare à Madrid. Et les prix sont parmi les plus abordables : 2 200 € /m². De plus, la tendance des prix immobiliers est à la hausse depuis 2021, ce qui attire de plus en plus d’acheteurs locaux et internationaux. C’est d’ailleurs l’un des premiers quartiers en termes de rendement locatif, qui s’élève à près de 7 %.

Puente de Vallecas connaît également de nombreux projets d’urbanisme depuis quelques années, le plus emblématique étant la construction de l’éco-quartier du même nom « Puente de Vallecas » : de nouvelles infrastructures de transport, des logements sociaux, des commerces, des espaces verts, des zones de mobilité douce, des bâtiments économes en énergie… bref, une véritable vitrine de l’engagement de la ville pour une construction plus responsable et durable.

Autre projet d’envergure prévu en 2023, le démantèlement du viaduc M-30, qui redonnera du souffle au secteur. Avec tous ces développements, Vallecas connaîtra une forte demande dans les années à venir, ce qui en fait un endroit idéal pour investir.

Madrid est un superbe endroit où vivre, travailler et… faire ses études ! Les 300 000 étudiants qu’accueille la ville l’ont bien compris, et beaucoup habitent les quartiers Moncloa et Argüelles qui se situent dans le grand district Moncloa-Aravaca, à l’est de la capitale.

On y trouve plusieurs universités, dont l’Université Rey Juan Carlos ou l’Université polytechnique d’Escuela, de grandes écoles, de nombreux lieux culturels comme le Musée de l’Amérique ou le Musée Del Traje (avec une programmation musicale et des expositions au top), mais aussi pléthore de commerces et boutiques, ou encore le Parque del Oeste à proximité pour se balader ou faire son jogging. Plusieurs lieux d’activités sportives ou de loisirs sont faciles d’accès depuis ces quartiers également.

Du côté d’Argüelles, ce sont plutôt les soirées animées qui sont recherchées. De nombreux bâtiments du secteur abritent dans leurs sous-sols des discothèques et clubs à la mode. Si Argüelles est apprécié par une majorité de jeunes, on y croise aussi de nombreux travailleurs venus boire un verre sur les terrasses des bars et pubs réputés.

Pour investir dans ces quartiers, on privilégiera plutôt un studio, un T1 ou un T2, voire une grande surface dédiée à la colocation (très fréquente en Espagne). Comptez tout de même 5 200 € du mètre carré environ, en sachant que la demande locative est très forte, vous n’aurez pas de problème pour louer.

Le quartier Chamartín fait le lien entre les secteurs du nord de Madrid et ceux du centre. Très fréquenté et dynamique, c’est le quartier des affaires madrilène, installé le long del Paseo de la Castellana, l’une des plus grandes artères de la ville (6 km de long !). On y trouve ainsi la quasi-totalité des gratte-ciel de la capitale, mais aussi de nombreux lieux touristiques ou culturels comme le Stade Bernabéu (propriété du club de foot Real Madrid), le Musée des Sciences naturelles, ou encore l’Auditorium national de musique.

C’est aussi au nord de ce quartier que se situe l’immense gare Chamartín, qui permet de relier toute l’Espagne et l’Europe. Longtemps considérée comme une barrière entre les secteurs nord et le centre de Madrid, toute cette zone va connaître une grande restructuration urbaine durant les années à venir grâce au plan d’aménagement « Nuevo Norte ».

C’est le plus grand projet urbanistique et immobilier en Europe actuellement (2,3 millions de mètres carrés), combinant des infrastructures, plus de 11 000 nouveaux logements, 1,5 million de mètres carrés de bureaux, des espaces verts immenses, des commerces… en bref, ce projet devrait changer la physionomie de Madrid pour toujours.

En 2022, il fallait débourser environ 5 500 € /m² pour investir dans un bien immobilier, mais avec une telle évolution, Chamartín est sans doute l’un des endroits où l’investissement immobilier prend tout son sens et devrait fortement se valoriser dans les 20 prochaines années.

Avant de vous lancer dans la recherche du bien pour investir à Madrid, n’oubliez pas que les meilleures opportunités ne se limitent pas à tel ou tel quartier, mais doivent d’abord correspondre à vos objectifs d’investissement et à votre profil personnel et patrimonial.

Par exemple, si vous recherchez un placement immobilier sécurisé, choisissez un bien dans les quartiers premium de la capitale. Le prix d’achat sera plus élevé et la rentabilité locative peut-être un peu moins intéressante, mais votre appartement ou maison aura beaucoup moins de risque de se déprécier dans le temps.

A l’inverse, si vous visez plutôt un investissement pour développer votre patrimoine immobilier à long terme, vous pouvez concentrer vos recherches sur les zones moins cotées aujourd’hui, mais pour lesquelles les perspectives de développement sont hautes et qui prendront de la valeur pour espérer une belle plus-value.

N’hésitez pas à contacter nos conseillers*iad spécialisés si vous souhaitez de l’aide pour définir votre stratégie ou choisir les meilleurs quartiers de Madrid pour atteindre vos objectifs.