Étranger, non-résident : les démarches pour acheter un bien immobilier en France

C’est la première étape de votre parcours, peut-être la plus importante : connaître ses besoins et attentes, pour poser le cadre et rechercher le bien immobilier à acheter en France qui vous correspond vraiment.

En fonction de votre objectif (acheter une maison ou un appartement en France pour en faire une résidence secondaire, pour y passer votre retraite ou pour investir dans l’immobilier locatif), réfléchissez à tous les critères importants pour vous, vos enfants ou pour vos éventuels locataires : proximité des commerces, écoles et universités, bassin d’emplois, services, espaces verts, loisirs, transports, etc.

Ensuite, notez les caractéristiques du bien idéal : localisation (ville, campagne, mer, montagne…), maison à étage ou plain-pied, présence d’un jardin, d’une terrasse, d’une piscine, nombre de chambres, de salles de bain, surface de la pièce de vie, cheminée… bref, tout ce qui compte à vos yeux. Bien sûr, il faudra sans doute faire des compromis (et oui, comme en amour !), mais il est important de faire le portrait-robot du bien parfait pour commencer les recherches sur cette base et ouvrir ensuite à d’autres biens.

Enfin, si vous n’avez pas encore d’idée de la zone géographique où vous souhaitez acheter un bien immobilier en France, prenez le temps d’étudier le marché de l’immobilier français, en comparant notamment les prix de vente au mètre carré dans les départements et communes qui vous intéressent.

Le coût global d’un achat immobilier en France est composé du prix d’acquisition du bien, des frais d’agence le cas échéant et des fameux « frais de notaire ». En effet, ce n’est pas le cas dans tous les pays européens, mais en France, il faut s’acquitter de plusieurs taxes, proportionnelles au prix du bien.

Pour définir votre budget d’achat immobilier, il faudra tenir compte de votre épargne disponible (pour constituer un apport) et de votre capacité d’emprunt, seul ou avec l’aide d’un courtier immobilier. Il est possible d’obtenir un prêt immobilier en France, même sans y vivre ou y travailler.

Les banques sont très attentives aux dossiers des non-résidents, et analysent non seulement la situation professionnelle et familiale, le niveau de revenu, le reste à vivre, etc. Elles proposent souvent un prêt hypothécaire dont le montant maximum est déterminé par la valeur du bien et non par votre capacité d’emprunt.

N’hésitez pas à faire appel aux conseillers(1) iad Overseas pour vous accompagner tout au long du processus. En plus, ils parlent votre langue !

Si vous êtes étranger, résident en France et que vous recherchez un logement proche de chez vous, les visites sur place seront à privilégier.

En revanche, si vous habitez loin de votre zone de recherche (encore plus si vous êtes non-résident français), l’aide d’un professionnel est quasi-indispensable pour vous sélectionner les meilleurs biens et vous proposer une visite virtuelle à distance, sans vous déplacer !

Et si vous avez un coup de cœur ? Après avoir contrôlé l’état du bien, et vérifié les diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente en France (performance énergétique, présence de plomb, amiante, termites, état de l’installation électrique, gaz, etc.), vous pouvez signer une offre d’achat, depuis votre canapé, grâce à la signature électronique, juridiquement valable en France. L’offre d’achat permet simplement de signifier votre prix au vendeur, libre à lui de l’accepter ou non, ou de vous faire une contre-proposition.

Il est préférable de prendre contact avec plusieurs banques françaises assez tôt dans vos recherches pour préparer le terrain et connaître celles susceptibles d’accepter votre dossier. Préparez de nombreuses copies de votre passeport, titre de séjour éventuel, fiches de paie, livret de famille, etc., qu’il faudra sans doute faire traduire par un traducteur agréé.

Là aussi, le plus simple est de faire appel à un courtier immobilier qui vous aide à constituer votre dossier à transmettre aux banques, comparer les prêts immobiliers, négocier les conditions… En bref, il vous fait gagner du temps et de l’argent.

Dans vos démarches d’achat d’un bien en France, le compromis de vente (ou promesse) est un acte juridique qui engage l’acheteur et le vendeur. En effet, c’est ce document qui reprend tous les critères du bien, le prix fixé, et les conditions suspensives sans lesquelles la vente ne pourra avoir lieu : il s’agit principalement de l’obtention d’un prêt ou de travaux à réaliser avant la vente. Lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, un délai est fixé pour réaliser ces conditions (en moyenne 3 à 4 mois).

En France, ce compromis de vente ou promesse de vente est signé(e) chez le notaire, un officier public et ministériel qui intervient en matière immobilière, pour vérifier, acter et authentifier une vente. Pas besoin d’utiliser les services d’un avocat comme en Espagne par exemple, même si cela reste possible, en particulier si votre projet est complexe. De plus, vous pouvez vous faire représenter par un professionnel de l’immobilier ou un proche si vous ne souhaitez pas vous déplacer (pratique !). Grâce à la procuration ainsi établie, ce tiers pourra donc signer en votre nom et pour votre compte.

Lors de la signature du compromis (ou de la promesse) de vente, il est d’usage que soit versé par l’acquéreur une « indemnité d’immobilisation » d’un montant représentant en général 10% du prix de vente. S’il engage plus fermement les deux parties, il n’est toutefois pas obligatoire.

Après signature, le vendeur est directement engagé à vendre, alors que l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours ouvrables pour se rétracter. Ce délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis (ou la promesse) de vente ou de sa remise en main propre.

L’acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai de 10 jours calendaires.

Après ces 10 jours, il faudra aller jusqu’au bout de la vente, sous peine de perdre l’indemnité d’immobilisation précitée que vous aurez déposé chez le notaire. Toutefois, si vous arrivez au terme du délai fixé pour lever les conditions suspensives, sans avoir réussi à obtenir un prêt par exemple, cette indemnité vous sera restituée.

Le délai dont vous disposez après la signature du compromis sert à la banque pour examiner minutieusement votre dossier et pour vous proposer une offre de prêt(2). Cependant, comme les conditions d’octroi d’un prêt immobilier sont plus contraignantes en tant qu’étranger non-résident et l’obtention des fonds plus longue que pour les résidents français. Il est préférable de prendre contact avec les banques en amont. En effet, les banques sont quelque peu frileuses et vont étudier :

• La situation politique et économique de votre pays de résidence ;
• Le type de votre contrat de travail (un expatrié travaillant pour une société française à l’étranger sera préféré à un non-résident employé par une PME étrangère sous contrat local) ;
• Vos revenus, qui doivent être suffisamment élevés par rapport à vos charges (en France, les banques refusent l’octroi d’un prêt immobilier dont le taux d’endettement de 35 %(3)) ;
• Votre apport personnel (appelé aussi « fonds propres » comme en Suisse). Pour les acheteurs étrangers, les banques demandent souvent un apport de 20 % d’épargne ; (à noter que cela peut varier selon votre dossier) ;
• Le prix du bien visé.
  Pour trouver une banque qui accepte de prêter aux investisseurs immobiliers étrangers, adressez-vous en priorité aux grands noms du secteur bancaire français, qui disposent de cellules dédiées à ce type d’acheteur. Au regard des obstacles à passer lors de cette démarche, le soutien d’un expert en immobilier (comme nos conseillers(1) iad Overseas par exemple) est vivement recommandé.

A noter que chaque cas est particulier, rapprochez-vous d’une banque afin qu’elle étudie votre dossier en fonction de votre situation. 

Vous avez obtenu l’accord d’une banque ? Il faudra lui verser votre apport personnel, puis la totalité des fonds pourront ensuite être transférés sur un compte séquestre bloqué chez le notaire. Après quoi, il ne restera plus que la signature de l’acte authentique de vente pour boucler votre achat immobilier en France !

La signature peut avoir lieu sur place (si vous voulez fêter votre achat autour d’une bouteille de vin(4) français et de fromage(5) !), mais aussi à distance, sur procuration à un tiers ou directement au notaire (demandez-lui la marche à suivre). C’est au moment de la signature de l’acte de vente qu’interviennent le transfert de propriété du vendeur vers l’acheteur et le déblocage des fonds correspondant au montant du bien et aux honoraires du notaire. Et maintenant ? Vous pouvez alors récupérer vos clés !