Investir à l’étranger dans l’immobilier : que faut-il savoir ?

Qui n’a pas déjà rêvé, après la découverte d’un pays coup de cœur, d’acheter un appartement à l’étranger afin d’y profiter d’un pied-à-terre bien à soi ? Chaque acquéreur est, bien sûr, motivé par des raisons propres pour mener la transaction à son terme.

• De nombreux Français envisagent cette démarche en anticipation ou préparation de la retraite. Libérés de leurs obligations professionnelles, ils peuvent faire le choix de s’installer dans le pays de leur choix de façon exclusive, ou pendant une partie de l’année. Investir au Portugal, par exemple, est une excellente manière de profiter d’un climat doux et agréable au cours de la période hivernale et d’un coût de la vie moins cher.
• Durant la vie active, l’acquisition d’une résidence secondaire est également un motif fréquemment avancé par les acheteurs français. La rentabilité du projet dépend alors de la période annuelle pendant laquelle vous serez en mesure d’habiter le bien (vacances scolaires, week-ends prolongés…). Elle peut aussi être améliorée en procédant à la mise en location du bien en votre absence, avec l’assistance d’une agence ou d’un conseil en investissement immobilier à l’étranger.
• D’autres acquéreurs envisagent d’abord l’opération comme un investissement locatif et patrimonial. Ils sélectionnent, dans ce cas, un bien situé dans une région en plein développement touristique. Le propriétaire bénéficiera d’une plus-value à la revente et pourra, dans un premier temps, en faire une location saisonnière rentable.

Les avantages d’un investissement immobilier à l’étranger ne sont pas à négliger. L’acquéreur bénéficie à la fois :

• D’une diversification de son patrimoine personnel grâce à un actif situé en dehors de la France ;
• D’un pied-à-terre de villégiature sous des latitudes typiquement plus clémentes ;
• D’un enrichissement culturel auprès de la population locale ;
• D’un coût de la vie souvent bien inférieur aux standards français…

Les inconvénients principaux incluent :

• L’éloignement de la France avec, à la clé,  un changement culturel, il faudra donc un petit temps d’adaptation ;
• Une gestion locative à distance, et donc plus délicate pour un propriétaire bailleur ;
• Des démarches administratives spécifiques au pays sélectionné, qui peuvent être consommatrices de temps selon la destination.

Un investissement immobilier à l’étranger implique de suivre une procédure nécessairement différente de celle existant en France. Les points à prendre en compte peuvent inclure :

• Le rôle du notaire dans la réalisation de la transaction – du simple enregistrement officiel de la transaction à une véritable garantie de son authenticité, comme en France ;
• Le montant des frais et taxes à payer pour réaliser la transaction ;
• La somme maximale empruntable via un crédit immobilier ;
• Le coût et les garanties à prévoir pour une assurance habitation ;
• Le montant et le mode de paiement des charges de copropriété.

Contrairement à une idée répandue en France, un investissement à l’étranger en immobilier locatif n’apporte aucun avantage fiscal particulier dans la grande majorité des cas. En effet, le propriétaire reste soumis à l’impôt français sur le revenu pour l’ensemble des loyers perçus s’il conserve le statut de résident fiscal en France. Pour rappel, la résidence fiscale est établie si une seule des quatre conditions suivantes est remplie :

• Séjourner plus de six mois (180 jours) en France au cours de l’année ;
• Avoir son foyer familial (résidence principale) en France ;
• Exercer son activité professionnelle principale sur le territoire français ;
• Conserver en France le centre de ses « activités économiques ».

La première possibilité consiste, bien sûr, à acquérir un bien physique situé dans un autre pays. Il peut s’agir, par exemple, d’acheter un terrain pas cher à l’étranger, afin de faire construire ou réaliser une plus-value à la revente. Vous détenez ensuite ce bien en propre, et pouvez librement l’occuper ou le louer.

L’achat direct d’un bien immobilier ne constitue toutefois pas la seule manière d’investir à l’étranger. Pour bénéficier du dynamisme de l’immobilier à l’international, il est également possible de vous tourner :

• Vers des SCPI internationales de rendement, composées essentiellement d’actifs professionnels situés dans des pays proches de la France ;
• Vers des REIT (Real Estate Investment Trust), soit des sociétés cotées en bourse et investies dans tous types de biens immobiliers (hôtellerie, hôpitaux, résidentiel…).

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Quel est le meilleur pays pour investir dans l’immobilier ? Il n’existe pas de réponse définitive à cette question. Tout dépend de votre projet de vie et de vos affinités personnelles avec chaque destination. Que vous envisagiez un achat immobilier en Italie, au Portugal, en Espagne ou encore en Grèce, ne négligez pas l’aide d’un professionnel local ! Un conseiller* immobilier iad Overseas pourra vous accompagner à chaque étape et jusqu’à la signature de l’acte de vente.