Comment réussir un investissement immobilier locatif à l’étranger ?

Chaque propriétaire bailleur peut être animé par des motivations différentes : se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires à la retraite, réduire sa pression fiscale, transmettre un bien, etc.  Votre stratégie patrimoniale personnelle peut vous amener à privilégier certaines destinations par rapport à d’autres. Les contraintes ne seront pas identiques pour un investissement locatif en Italie et un investissement locatif au Portugal (différence du prix au mètre carré, formalités administratives, traitement fiscal…)

Dans l’ensemble, l’achat d’un bien immobilier locatif à l’étranger s’accompagne, pour vous, d’un certain nombre d’avantages :

• Cette acquisition entraîne, tout d’abord, une diversification de votre patrimoine. La démarche s’avère judicieuse si vous avez déjà abondamment investi sur le marché immobilier français. En prenant des intérêts dans un autre pays, vous assurez une meilleure répartition du risque.
• Vous profitez d’une meilleure rentabilité locative. Un investissement locatif en Espagne, par exemple, affiche une rentabilité moyenne supérieure de 0,3 % à un investissement en France, selon une étude récente de Beanstock. Cette différence est due à un facteur simple : les prix à l’achat sont en général plus élevés dans les grandes villes françaises, pour un niveau de loyer équivalent.
• Vous pouvez également profiter du dynamisme du marché immobilier dans une région particulière, et de l’augmentation rapide des prix de vente. En vous positionnant au bon moment, il est possible non seulement de réaliser une marge importante à la location, mais aussi de dégager une plus-value conséquente à la revente. Par exemple, les prix de l’immobilier en Italie ont connu une valorisation moyenne de 1,4 % entre 2021 et 2022 : les acquéreurs ayant acheté l’année dernière ont donc déjà réalisé une plus-value non négligeable.

Un investissement locatif passe généralement par la souscription d’un crédit immobilier. Deux solutions s’offrent à un acquéreur français souhaitant devenir propriétaire hors des frontières :

• La première possibilité consiste à obtenir un prêt immobilier en France. De nombreux établissements bancaires peuvent vous accompagner dans votre projet d’accession à la propriété et d’investissement locatif, y compris si le bien est situé dans un pays proche (Espagne, Portugal, Italie, Grèce…). Cela représente toutefois une prise de risque supplémentaire pour le banquier. Attendez-vous donc à devoir justifier de garanties solides : hypothèque au moins égale au montant du prêt, assurance emprunteur, apport personnel couvrant, a minima, les frais d’acquisition…
• Il est également envisageable de solliciter un crédit immobilier sur place. Dans ce cas, les conditions peuvent fortement varier d’un pays à un autre. À titre d’exemple, un prêt pour un investissement immobilier locatif au Portugal peut atteindre au maximum 70 % de la valeur du bien si l’acheteur n’est pas résident fiscal dans le pays, ou 80 % dans le cas contraire. Il est possible d’y emprunter pour une durée maximale de 40 ans si la dernière mensualité intervient avant un âge limite (le plus souvent 70 ans).

Renseignez-vous donc attentivement sur les conditions d’emprunt dans le pays concerné, ainsi que sur les différents frais incompressibles (taxes, droits d’enregistrement, frais de notaire ou d’agence…).

Un investissement locatif en Algarve ou au cœur de l’Andalousie vous expose nécessairement à un environnement législatif, réglementaire et fiscal entièrement différent du cadre français. Veillez notamment à prendre en compte :

• Le montant des frais et taxes à payer pour réaliser la transaction ;
• La fiscalité applicable aux revenus fonciers touchés dans le pays et l’existence d’une éventuelle convention fiscale avec la France sur ce sujet ;
• Le coût et les garanties à prévoir pour une assurance bien locatif ;
• Le montant prévisionnel des charges de copropriété…

Un projet immobilier locatif à l’étranger ne s’improvise donc pas ! Le recours à un conseiller immobilier local, connaissant toutes les subtilités du marché, sera essentiel à la fois :

• Pour sélectionner le bien immobilier le plus adapté à vos critères ;
• Pour vous accompagner dans la gestion des multiples démarches administratives ;
• Pour représenter vos intérêts sur place et auprès du locataire ;
• Pour assurer la gestion locative du bien tout au long de l’année et en votre absence.

Un professionnel de la gestion locative en Espagne ou en Italie sera, par exemple, en mesure :

• De contrôler le versement mensuel du loyer par le locataire ;
• De superviser la réalisation de travaux de rénovation ou de réparation ;
• D’assurer, pour vous, les visites du bien lors de la mise en location ;
• De réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie…

Si vous optez pour une location saisonnière au lieu d’une location à l’année, le recours à un conseiller immobilier local s’avère d’autant plus incontournable. Une présence sur place est en effet requise pour assurer l’accueil et le séjour des vacanciers dans de bonnes conditions.

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Pour un investissement locatif rentable, regardez du côté de l’étranger ! Certains pays du sud de l’Europe, comme l’Italie, l’Espagne ou le Portugal, abritent un marché immobilier très dynamique, où les opportunités abondent. N’hésitez pas à entrer en contact avec un conseiller* iad Overseas pour prendre connaissance des opportunités du moment.