À la recherche d’un appartement à Porto, d’une maison à Lisbonne ou d’une villa somptueuse sur le littoral en Algarve ? Le marché immobilier au Portugal cache d’innombrables pépites pour les acquéreurs français prêts à tenter l’aventure. Avant d’acheter au Portugal, vous devrez définir avec soin vos critères de recherche et trouver le bon professionnel pour vous accompagner.
6 raisons d'acheter au Portugal
Le marché immobilier au Portugal suscite l’intérêt de nombreux investisseurs français à la recherche d’une résidence secondaire de prestige ou, tout simplement, du lieu rêvé pour une retraite paisible. Le pays, d’une taille assez modeste avec une superficie de moins de 100 000 km², cumule en effet de nombreux avantages pour un projet d’installation :
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Le Portugal est un pays membre à la fois de l’Union européenne et de la zone euro
Cela implique, pour les expatriés, de nombreuses facilités en termes de circulation et de droit au séjour.
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Le pays présente de nombreux paysages contrastés
Allant des montagnes verdoyantes de la région de Braga, au nord, jusqu’aux plages ensoleillées de l’Algarve et de Faro à l’extrême sud.
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Le Portugal reste à une distance très praticable de la France.
Malgré sa situation excentrée au bout de la péninsule ibérique, comptez 2h30 de vol pour rejoindre Lisbonne depuis Paris, 2 h 35 depuis Nice et moins de 2h depuis Bordeaux. Les deux aéroports les plus importants sont situés à Lisbonne et Porto, mais Faro plus au sud dispose également d’un aéroport international.
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Le pays propose un certain nombre d’avantages fiscaux.
Les actifs travaillant dans un secteur à haute valeur ajoutée (ingénieurs, architectes, médecins, etc.) voient leurs revenus perçus au Portugal taxés à taux fixe de 20 %, sous certaines conditions (contrairement aux portugais qui ont des taux progressifs standard allant jusqu’à 48 %). Les retraités profitant du statut RNH (Résident Non Habituel) bénéficient, quant à eux, d’une exonération totale d’impôt sur leur pension retraite pendant 10 ans ou d’une imposition de 10 % . Tout dépend de leur année d’installation au Portugal.
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Le Portugal est le pays le moins cher d’Europe occidentale.
À Lisbonne, par exemple, le coût de la vie est 19 % moins élevé qu’en France.
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Les prix de l’immobilier au Portugal restent encore très abordables par rapport à d’autres pays d’Europe occidentale
Malgré une hausse importante ces dernières années, les prix de l’immobilier au Portugal restent encore très abordables par rapport à d’autres pays d’Europe occidentale comme la France, le Royaume-Uni ou l’Allemagne. En octobre 2022, le prix moyen du m² se situe entre 3 453 euros et 3 947 euros selon les régions. Pour les appartements, les acheteurs doivent compter 3 981 euros par m² en moyenne contre 3 012 euros pour une maison.
Où acheter un bien immobilier au Portugal ?
Les acquéreurs s’intéressant au marché immobilier du Portugal hésitent typiquement entre trois grandes régions.
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Le marché immobilier en Algarve
Couvre l’ensemble du littoral sud du pays. Les maisons et appartements de cette région très ensoleillée sont traditionnellement les bien les plus convoités par les acquéreurs français. De nombreuses stations balnéaires situées entre Faro et Lagos offrent un cadre de vie unique. À Faro, le prix au m² moyen en ville est de 2 425 euros. Un studio en centre-ville se loue 750 euros, un appartement 1 422 euros.
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Le marché immobilier à Porto
Est dans le nord du Portugal et est une autre option fréquemment retenue. Au-delà d’un patrimoine architectural exceptionnel, la région tire son charme des paysages entre océan, montagnes et espaces forestiers très étendus. À Porto, le prix d’un m² en centre-ville avoisine les 3 452 euros. La rentabilité brute à attendre peut tourner autour de 4,2 %.
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Le marché immobilier de Lisbonne
Au centre du pays, présente bien sûr des spécificités liées à la capitale portugaise. Les acquéreurs bénéficient de tous les avantages d’une ville vibrante et aux multiples personnalités. La région environnante, jusqu’à Setubal plus au sud, est réputée pour ses superbes plages de sable fin. Elle peut constituer un compromis parfait si vous souhaitez rester proche de l’aéroport.
En 2021, près de 920 millions d’euros ont été investis dans les biens immobiliers de la capitale portugaise. Les étrangers représentaient pas moins de 40 % de ce montant. Les Américains arrivent en tête des principaux acheteurs étrangers à Lisbonne, suivis des Français, des Chinois et des Britanniques. En centre-ville, le prix au m² moyen est de 5 334 €. Les investisseurs peuvent espérer une rentabilité locative brute de 3,2 %.
Lisbonne et Porto sont les deux principales agglomérations pour investir au Portugal. Tout comme les deux centres économiques du pays, Albufeira et Faro, situés dans la région balnéaire de l’Algarve qui se prêtent parfaitement à la location saisonnière. Dans tous les cas, les investisseurs peuvent espérer une rentabilité de 6 à 8 % dans les zones les plus demandées.
Tour d’horizon sur les démarches pour réaliser l’achat de votre maison de rêve au Portugal
Vous aimeriez acheter au Portugal ? Les conditions d’accès au marché immobilier demeurent particulièrement souples pour les ressortissants étrangers, en particulier s’ils sont originaires d’un autre pays membre de l’UE. Avant de profiter de votre maison de rêve au Portugal, une transaction implique toujours certaines démarches préalables :
- L’obtention d’un numéro d’identification fiscal (NIF ou Número de Identificação Fiscal) est incontournable pour engager l’achat ou la vente d’une maison au Portugal. Si vous ne disposez pas encore d’un logement sur place, cette démarche nécessite au préalable de faire réaliser un « certificat de résidence européen ».
- La négociation d’un crédit immobilier au Portugal suit des principes légèrement différents de ceux applicables en France. Un plafond s’applique et ne vous permet pas d’envisager un financement à 100 %. Le montant de l’emprunt sera au maximum de 70 % dans le cas d’un non-résident, et de 80 % pour un résident fiscal au Portugal.
Vous avez trouvé le bien de vos rêves sur le marché immobilier en Algarve, ou ailleurs ? Voici les étapes à suivre pour devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison au Portugal :
- La réservation du bien consiste à formuler une offre qui, si elle est acceptée, donne lieu au versement d’un dépôt de garantie d’environ 5 000 euros. Il est possible de ne pas procéder à la réservation du bien jusqu’à la signature d’un compromis. Cette stratégie est risquée puisque le logement peut alors être vendu à un tiers.
- Un avocat mandaté se charge d’effectuer, pour votre compte, toutes les vérifications nécessaires (saisies, limites de construction, Plan Local d’Urbanisme).
- La signature d’un « contrato de promessa de compra e venda », équivalent local du compromis de vente, intervient alors. Il engage les deux parties. Vous devez verser un acompte représentant entre 10 et 30 % de la valeur du bien. Ce document peut contenir une série de clauses suspensives, concernant notamment l’obtention du prêt immobilier.
- Enfin, comme en France, l’acte définitif de vente ou « escritura » intervient alors dans les mois qui suivent. Celui-ci est enregistré au “Conservatória Do Registo Predial” (cadastre) par votre avocat afin d’officialiser le transfert de propriété.
De manière générale, gardez en tête qu’au Portugal, le notaire se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier. L’avocat joue donc un rôle déterminant dans la transaction en effectuant toutes les vérifications essentielles afin de sécuriser l’opération.
Vous souhaitez investir sur le marché immobilier de Braga, ou encore à Lisbonne ? Au Portugal, il est envisageable de souscrire un crédit immobilier et de le rembourser pendant une période largement supérieure à 25 ou 30 ans. Tout dépend de votre âge au moment de la signature du prêt.
Une banque portugaise est typiquement prête à valider un dossier si la fin des mensualités intervient avant le 80ème anniversaire de l’emprunteur.
Trouver votre maison de rêve au Portugal
La sélection et la visite de biens immobiliers au Portugal peuvent évidemment s’avérer délicates en raison de l’éloignement géographique. Afin de gagner du temps et surtout de ne manquer aucune opportunité, mieux vaut contacter un agent immobilier au Portugal ou un conseiller immobilier indépendant iad Overseas. Ce dernier, au-delà de la simple recherche de bien, pourra également vous accompagner dans la réalisation des principales démarches administratives et vous éviter de nombreuses sources de stress.
Pour choisir le professionnel à contacter sur le marché immobilier de Lisbonne ou ailleurs, vous pouvez faire confiance au bouche-à-oreille des autres expatriés français. À défaut, privilégiez un professionnel disposant de sa licence d’activité immobilière (AMI ou Atividade de Mediação Imobiliária).
Grâce à notre réseau immobilier international, nous avons des conseillers* iad spécialistes du marché immobilier portugais. Ces derniers, en plus de parler portugais et français, pourront vous accompagner à chaque étape de votre projet.
Avec des tarifs assez accessibles et des conditions d’accueil très favorables aux acquéreurs étrangers, le marché immobilier au Portugal gagne à être connu. Vous avez le projet de vivre au Portugal pendant votre retraite, ou d’y acquérir une résidence secondaire ? Un expert* iad Overseas, implanté sur place, sera votre interlocuteur privilégié pour mener à bien votre projet !
- Le marché immobilier du Portugal présente de nombreuses caractéristiques le rendant attractif pour les acheteurs français ;
- Les conditions administratives de séjour et de financement d’une maison au Portugal sont remarquablement souples ;
- Faites confiance à un conseiller immobilier local pour vous orienter efficacement tout au long de votre projet d’achat.
