Immobilier à Paris : les quartiers où investir

Avec 2,2 millions d’habitants à Paris (plus de 12 millions en Île-de-France), la capitale française est la zone la plus peuplée du pays. Son rayonnement mondial, porté par ses nombreux monuments historiques, sa vie culturelle dense, ses événements internationaux, mais aussi par sa position de centre économique et politique, fait de Paris une ville attractive.

Toutefois, sur le papier, investir à Paris n’est pas toujours synonyme de performance élevée. Avec un rendement locatif moyen d’environ 3 %, la capitale se place derrière la plupart des grandes villes de province. Et pourtant, si les acheteurs sont aussi nombreux, c’est parce que Paris dispose de sérieux atouts :

• La capitale française est l’un des principaux carrefours économiques en Europe et dans le monde, avec par exemple le 5e PIB des grandes métropoles mondiales, la 2e ville au monde pour le nombre de sièges sociaux d’entreprises, le 1er parc d’immobilier de bureaux en Europe, le 2e aéroport européen (Paris-Charles-de-Gaulle) ou encore l’un des principaux centres de recherche européen ;
• Paris accueille chaque année des milliers de travailleurs, d’hommes et femmes d’affaires, d’étudiants, de touristes… grâce à son dynamisme économique et financier, ses universités, ses nombreux sites touristiques, ses hôtels et restaurants… ;
• La ville lumière est aussi reconnue comme un pôle culturel mondial pour son architecture, ses musées, ses expositions, son patrimoine, ses théâtres, ses parcs et jardins historiques, etc. ;
• D’un point de vue immobilier, l’offre est bien inférieure à la demande, notamment parce que les terrains disponibles pour la construction neuve sont rarissimes, ce qui limite la production de logements et tire les prix vers le haut.

Malgré un niveau de prix élevé (10 740 €/m² selon le site des notaires de France), Paris se place comme l’une des villes les plus sûres pour réaliser un placement immobilier. Puisque la demande locative est très forte, vous n’aurez aucun problème pour louer, et si votre horizon d’investissement est à long terme, c’est l’endroit idéal pour valoriser votre patrimoine et obtenir une plus-value à la revente : entre 2012 et 2022, le prix moyen du mètre carré pour un appartement ancien à Paris a augmenté de 25 % (de 8 400 €/m² à plus de 10 500 €/m²).

Voyons maintenant les quartiers où il faut privilégier vos recherches.

Appelé « quartier de l’Opéra », cet arrondissement au nord de l’hypercentre est constitué d’immeubles Haussmanniens et de grandes avenues. Il est très bien desservi par les transports en commun, ce qui est parfait pour accéder rapidement aux prestigieuses salles de spectacles (Palais Garnier, Olympia, Folies Bergères, théâtre Mogador…), aller voir de beaux monuments comme l’église de la Sainte-Trinité de Paris, faire du shopping dans les grands magasins tels que Le Printemps Haussmann ou Les Galeries Lafayette ou flâner au milieu des personnalités du musée Grévin.

Le 9e est donc très apprécié des touristes, mais aussi des entreprises qui y trouvent des bureaux rénovés dans des appartements bourgeois et proches des transports. Les cadres parisiens se plaisent dans cette zone économique dynamique et festive.

Il est composé de 4 quartiers : le quartier du Faubourg-Montmartre avec ses habitations pleines de charmes, le quartier de Rochechouart, prisés par les cadres et chefs d’entreprises ou les familles grâce aux nombreux établissements scolaires, le quartier de Saint-Georges, cœur historique du 9e arrondissement, plus intimiste et authentique, et le quartier de la Chaussée-d’Antin à l’ambiance animée.

Pour acheter un bien immobilier dans le 9e arrondissement de Paris, il faudra débourser près de 11 600 €/m². Les studios et appartements de 2 pièces représentent la moitié des logements et sont les plus recherchés et sont très faciles à louer.

Situé proche de la gare d’Austerlitz et bordé par la Seine, le 13e arrondissement de la capitale est assez peu touristique, mais il fait le bonheur de ses habitants, avec de nombreux services et commerces, des espaces verts, des écoles, une architecture variée entre tours modernes et bâtiments classiques, etc.

Cet arrondissement montre de multiples facettes, entre le quartier asiatique et ses restaurants chinois vers Olympiades, la bibliothèque nationale François Mitterrand ou l’esprit petit village de la Butte aux Cailles.

Le 13e est aussi dynamique sur le plan économique, preuve en est avec le développement du quartier d’affaires « Station F » (une référence pour les start-ups) réparti sur plus de 34 000 m² et les « Tours Duo » de Jean Nouvel (projet immobilier mêlant à la fois bureaux, hôtels et restaurants).

Vous pourrez choisir entre le quartier de la gare Austerlitz, le secteur le plus populaire du 13e arrondissement qui se développe grâce au métro « Meteor », le quartier de la Salpêtrière qui abrite l’hôpital de la Pitié Salpêtrière et attire ainsi de nombreux étudiants, le quartier de Croulebarbe où on retrouve la manufacture des Gobelins et le quartier de la Maison Blanche, très animé avec ses commerces, notamment le centre commercial « Italie 2 » et ses 50 000 m².

Les prix de l’immobilier à Paris 13 se situent en dessous de la moyenne parisienne, autour de 9 460 €/m².

Le 10e arrondissement de la capitale montre un visage cosmopolite : entre les restaurants indiens au passage Brady, les épiceries asiatiques de Belleville ou les coiffeurs afro à Château d’eau, c’est tout un monde qui défile sous vos yeux. Ses marchés couverts de Saint-Martin et de Saint-Quentin, ses nombreux bars, ses salles de spectacles, ses cinémas d’art et d’essai… font de ce secteur un espace très vivant et commerçant.

Côté tarif, il faudra environ 10 490 €/m² pour s’offrir un bien dans le 10e, composé à 99 % d’appartements. Cependant, les prix peuvent varier fortement entre le quartier Saint-Vincent-de-Paul, le plus abordable, et le quartier de la Porte Saint-Martin, le plus recherché.

Si le 10e est de plus en plus demandé, c’est aussi en prévision des nombreux aménagements prévus, notamment à l’approche des Jeux olympiques de 2024 : la gare du Nord accueillera de nouveaux commerces, des restaurants, des équipements culturels et sportifs et des espaces verts, les liaisons entre le métro, le RER et les trains grandes lignes seront également fluidifiées, et plusieurs rues seront réaménagées pour inclure les mobilités douces et piétonnes. Des améliorations qui permettront de valoriser les logements du 10e, parfait si vous visez une plus-value.

Le 10e arrondissement se divise en quatre : le quartier Saint-Vincent-de-Paul, à proximité des gares de l’Est et du Nord et de l’Hôpital Lariboisière (le moins cher), le quartier Porte-Saint-Denis, animé, dynamique et commerçant, le quartier Hôpital Saint-Louis, avec son célèbre hôpital éponyme, avec une population plutôt jeune, et le quartier Porte-Saint-Martin, l’un des plus chics (et plus cher) de Paris, grâce à sa proximité avec le canal Saint-Martin, très agréable pour flâner.

Ce secteur n’est ni le plus beau, ni le plus touristique de Paris, mais il a su garder son authenticité et son esprit village. Le 20e est connu pour abriter le célèbre cimetière du Père-Lachaise ou la salle mythique de la Flèche d’Or, pour ses habitations colorées ou ses ateliers d’art tels que la Villa de l’Ermitage. Ses nombreux parcs, jardins et fermes urbaines en font un lieu particulièrement apprécié pour se balader. Le parc de Belleville, situé au sommet d’une colline, offre aussi un splendide panorama sur tout Paris.

Le taux de locataires dans le 20e arrondissement est l’un des plus élevés de la capitale (près de 70 %), ce qui en fait un choix judicieux pour l’investissement immobilier locatif. Avec un prix au mètre carré autour de 9 380 €/m², le 20e permet encore de réaliser de bonnes affaires, même s’il faudra bien analyser le marché avant votre achat, car les prix varient d’une rue à l’autre.

Vous pourrez choisir entre le quartier du Père Lachaise, animé et commerçant, le quartier Saint Fargeau, décontracté et envié de nombreux Parisiens pour son village « La campagne à Paris » aux rues fleuries, le quartier de Belleville, très vivant, qui attire les « bobos bohèmes » et les étudiants, et le quartier de Charonne, aux allures champêtres avec ses jardins et ruelles piétonnes.

Paris est une ville attractive, où 61 % des habitants sont locataires et où la demande locative est forte… une situation appréciable pour les investisseurs. Cependant, les prix élevés doivent vous obliger à redoubler d’attention dans votre recherche de bien.

Définissez clairement votre objectif (location étudiante, meublé touristique, plus-value à la revente, investissement patrimonial, etc.) et assurez-vous de disposer du budget nécessaire. Il faudra adapter la typologie de biens et la sélection des quartiers en fonction de votre projet. Pour vous aider à déterminer la stratégie à adopter, n’hésitez pas à contacter nos conseillers iad Overseas qui vous apporteront leur connaissance du marché et leur expérience.

Sources : immobilier-notaires.fr, meilleursagents.com,