Le processus d’achat en Italie pour un acheteur étranger

Pour trouver votre bien idéal, il est important de définir clairement votre projet. Voici quelques étapes à suivre pour vous aider à définir vos besoins et trouver un bien qui correspond à vos attentes :

Déterminez votre budget total pour l’achat immobilier en Italie, y compris le prix d’achat, les frais d’acquisition, les frais juridiques et les coûts de rénovation éventuels. Cela vous aidera à affiner votre recherche et à vous concentrer sur les biens qui sont à votre portée.

Réfléchissez à l’endroit où vous souhaitez acheter en Italie. Voulez-vous être dans une grande ville comme Rome, Milan, Venise ou Florence, ou préférez-vous une ville plus petite ou une région rurale ? Considérez également les infrastructures locales, les commodités, les transports, etc. Déterminez quel type de propriété vous recherchez.

Souhaitez-vous acheter une maison, un appartement, une villa ou une propriété plus spécifique comme un vignoble ou un corps de ferme ? Pensez également à la superficie, au nombre de chambres et aux caractéristiques spécifiques dont vous avez besoin (piscine, jardin, vue mer, climatisation et parking).

Réfléchissez à l’usage que vous souhaitez faire de votre future propriété. S’agit-il d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif ? Cette considération peut influencer votre choix d’emplacement et de type de propriété.

Prenez en compte votre style de vie et vos intérêts personnels. Si vous aimez les activités de plein air, vous pouvez rechercher une propriété près de la mer, de la montagne ou de la campagne.
Si vous êtes un passionné d’art et de culture, vous pouvez privilégier une ville riche en histoire et en musées.

Faites une liste des commodités et services qui sont importants pour vous. Cela peut inclure des écoles, des commerces, des transports publics, des parcs, des hôpitaux, etc. Assurez-vous que la propriété que vous recherchez est proche de ces commodités.

Enfin, si vous êtes un télétravailleur, l’Italie est pleine de ressources !

Une fois que vous avez défini votre projet, vous pouvez commencer à contacter les conseillers immobiliers*, planifier des visites, et travailler en collaboration avec des professionnels locaux tels qu’un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner tout au long du processus d’achat en Italie.

Avant de procéder à l’achat, il est essentiel de vérifier la légalité de la propriété. Vous pouvez demander au vendeur de fournir des documents tels que le titre de propriété, le plan cadastral et le certificat de conformité.

Pensez également à effectuer des vérifications supplémentaires telles que des expertises techniques, des enquêtes sur les droits de passage ou des vérifications sur d’éventuelles charges sur la propriété.

Vous devrez obtenir un numéro d’identification fiscale italien appelé « Codice Fiscale ». Cela peut être fait auprès du bureau des impôts italien (Agenzia delle Entrate) en fournissant certains documents.

Effectuer cette démarche, le plus tôt possible. Si vous êtes résident en France, vous avez la possibilité de vous adresser au consulat italien.

Si vous êtes déjà en Italie, vous devez vous rendre au bureau local de “Agenzia delle Entrate” (administration fiscale) de votre commune.

Pour acheter une propriété en Italie, vous devez avoir un compte bancaire dans le pays et tous les fonds destinés à l’achat doivent provenir de ce compte. Vous aurez surement besoin des documents suivants :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile
• Le codice fiscale (numéro fiscal)
• Vos fiches de paie ou autres revenus (retraite, revenus fonciers, etc…).

Pour financer votre achat immobilier, vous avez la possibilité d’obtenir un prêt auprès d’une banque italienne ou dans votre pays d’origine. Certaines banques françaises sont présentes dans le pays, comme le Crédit Agricole, BNP Paribas ou la Société Générale.
Vous pouvez aussi vous tourner vers un établissement bancaire local. Les principaux sont la Banco Posta, Unicredit, la Banca Nazionale del Lavoro, la Banca Barclays Italia et la Banca Intesa Sanpaolo.
Afin de réduire les frais de tenue de compte, d’autres alternatives existent, à l’instar des banques en ligne.

Conditions d’octroi généralement appliquées :

• Apport personnel de 20 % minimum du prix du bien.
• Délai d’obtention du prêt : entre 20 et 60 jours.

A noter que cela dépend de votre profil. Rapprochez-vous d’un expert sur le sujet qui vous accompagnera.

La proposta irrevocabile d’acquisto (ou offre d’achat irrévocable) est une déclaration écrite d’un acheteur potentiel à un vendeur, indiquant son désir d’acheter un bien immobilier spécifique à un prix spécifique. Cette déclaration écrite montre l’intérêt de l’acheteur potentiel à procéder à l’acquisition du bien immobilier.
Lorsque vous avez rédigé votre lettre de proposition d’achat formelle, dans laquelle vous indiquez le prix que vous êtes prêt à payer pour le bien, ainsi que les conditions de l’achat, telles que la date de clôture, les modalités de paiement et les éventuelles clauses suspensives, le vendeur doit retirer de la vente le bien pendant 15 jours.
Vous devrez la transmettre au vendeur ou à son agent immobilier, en veillant à ce qu’elle soit claire, complète et professionnelle. Il est possible que des négociations aient lieu entre vous et le vendeur, afin de parvenir à un accord satisfaisant pour les deux parties.
Une fois que tous les détails sont convenus, vous pourrez passer à l’étape suivante, qui consiste à signer un contrat de vente définitif et à effectuer les paiements nécessaires pour finaliser l’achat de votre bien immobilier en Italie.

A noter : il est recommandé de contacter un agent immobilier local pour obtenir des conseils et des informations supplémentaires sur le processus d’achat en Italie.
Vous pouvez également faire appel à un avocat.

Une fois que vous avez trouvé la propriété souhaitée, vous pouvez signer un compromis de vente (contratto preliminare di vendita)

Cela établit les conditions de l’achat, y compris le prix, les délais et les conditions suspensives.

Lors de la signature du compromis, un acompte (caparra confirmatoria), allant de 10 %  à 30 % du prix d’achat du bien, vous est demandé.

Attention, si vous résiliez la vente sans motif valable d’un point de vue juridique, il ne vous sera pas restitué.
Cependant, si le vendeur annule la vente, il doit vous rembourser la totalité de l’acompte.

Une fois que toutes les conditions ont été satisfaites, vous pouvez procéder à la signature de l’acte de vente (atto di vendita) devant un notaire italien. Vous devrez payer le prix d’achat convenu et les frais de notaire.

Après le transfert complet des fonds sur le compte bancaire du vendeur, la dernière étape de ce processus consiste à signer et à valider le document afin d’en établir la validité juridique. Le notaire se chargera des formalités nécessaires qui s’ensuivent, notamment l’enregistrement auprès de l’administration fiscale italienne, l’inscription dans les registres publics, la mise à jour du registre des hypothèques et la mise à jour du registre foncier. Cela garantit que vous êtes officiellement reconnu comme le nouveau propriétaire.

Il est important de noter que les règles et les procédures peuvent varier en fonction de votre nationalité et de la nature de la propriété.
Il est toujours conseillé de consulter un avocat spécialisé et de se familiariser avec les lois et réglementations immobilières italiennes avant d’entreprendre un tel achat.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, plusieurs parties jouent un rôle clé. Voici un aperçu des rôles respectifs du notaire, de l’avocat, de l’acheteur et du vendeur :

• Le notaire est un professionnel juridique indépendant et impartial qui est essentiel dans le processus d’achat immobilier en Italie.
  Son rôle principal est de garantir la validité juridique de la transaction et de veiller à ce que toutes les parties respectent les lois et réglementations applicables.
• Le notaire est responsable de la rédaction de l’acte de vente (atto di vendita)) qui officialise la transaction immobilière.
  Il vérifie la légalité des documents, l’identité des parties et s’assure que toutes les formalités sont remplies avant de procéder à la signature de l’acte de vente.
• Le notaire est également responsable de l’enregistrement de la propriété auprès du bureau de l’enregistrement foncier (Conservatoria dei Registri Immobiliari).

• L’avocat est un professionnel juridique qui représente les intérêts de l’acheteur ou du vendeur pendant le processus d’achat immobilier.
• Son rôle est de conseiller et d’assister son client tout au long du processus, en vérifiant la légalité de la propriété, en examinant les contrats, en négociant les termes et conditions, et en veillant à la protection des droits de son client.
• L’avocat peut également aider à la résolution de litiges éventuels et à la compréhension des implications fiscales de la transaction.

• L’acheteur est la personne (ou l’entité) qui souhaite acquérir la propriété immobilière en Italie.
• Son rôle est de définir ses besoins et critères pour la recherche de la propriété, de faire des visites, de négocier les termes de l’achat, et de s’assurer de disposer des fonds nécessaires pour conclure la transaction.
• L’acheteur doit également fournir les documents requis (papier identité, justificatif de domicile et codice fiscale), coopérer avec le notaire et l’avocat pour faciliter le processus d’achat.

• Le vendeur est la personne ou l’entité qui souhaite vendre la propriété immobilière en Italie.
• Son rôle est de fournir les documents nécessaires pour vérifier la légalité de la propriété, de négocier les termes de la vente avec l’acheteur, et de coopérer avec le notaire et l’avocat pour faciliter le processus de vente.
• Le vendeur doit également s’assurer qu’il est en mesure de transférer légalement la propriété à l’acheteur et de fournir les informations nécessaires sur la propriété.

Il est important de noter que les rôles et responsabilités peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque transaction immobilière en Italie.
Travailler avec des professionnels compétents, tels qu’un notaire et un avocat spécialisés en droit immobilier, est essentiel pour assurer un processus d’achat fluide et sécurisé.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, il est important d’éviter certains pièges potentiels. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

Assurez-vous de vérifier attentivement la légalité de la propriété. Vérifiez le titre de propriété, le plan cadastral et d’autres documents pour vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes juridiques ou de litiges en suspens.

Vérifiez que la propriété dispose de tous les permis de construire nécessaires et qu’elle est conforme aux règles d’urbanisme.
Assurez-vous que l’utilisation du sol correspond à vos besoins (résidentiel, commercial, etc.) et que vous pouvez effectuer les modifications souhaitées.

Faites inspecter la propriété par un expert en bâtiment avant de conclure l’achat. Cela permettra de détecter d’éventuels problèmes structurels, de vices cachés ou de besoins de rénovation majeurs, ce qui pourrait affecter la valeur de la propriété.

Informez-vous sur tous les coûts supplémentaires associés à l’achat d’un bien immobilier en Italie, tels que les taxes (taxe d’enregistrement, impôts hypothécaires et taxe cadastrale), les frais de notaire, les honoraires d’avocat, les frais d’enregistrement foncier, les charges de copropriété, etc. Calculez ces coûts dans votre budget global.

Assurez-vous de vérifier la situation financière du vendeur, en particulier s’il s’agit d’une vente forcée ou d’une vente de propriété saisie. Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où le vendeur ne peut pas transférer la propriété légalement.

Assurez-vous que tous les termes et conditions de l’achat sont clairement énoncés dans le contrat, y compris le prix, les délais, les conditions suspensives et les pénalités en cas de non-respect des conditions.

Si vous avez besoin d’un financement pour votre achat, assurez-vous de comprendre les procédures et les exigences spécifiques pour les prêts immobiliers en Italie. Obtenez des offres de plusieurs institutions financières pour trouver la meilleure option pour vous.

Il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable, de travailler avec des professionnels qualifiés et de prendre le temps de comprendre tous les aspects de l’achat avant de procéder à une transaction immobilière en Italie.

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier en Italie. Il pourra vous guider à travers le processus d’achat, vérifier les documents, s’assurer de la validité de la transaction et vous protéger contre d’éventuelles fraudes ou litiges.

L’opération permet d’acquérir une maison dans plusieurs villages au prix symbolique de 1 euro. Son but est de redynamiser certaines zones rurales tout en luttant contre la désertification.

Pour devenir propriétaire, vous devez respecter des conditions :

• Rénover le bien sous un délai de 3 ans.

• Réaliser des travaux pour un montant minimum de 15 000 €.

• Déposer une caution de 5 000 €, rendue une fois les travaux terminés.

Autrement dit, le coût réel du projet n’est pas de 1 euro. Si vous êtes intéressé par le dispositif, veillez à prendre en compte les autres frais que vous allez devoir financer.
Votre conseiller* immobilier indépendant iad Overseas vous donnera tous les conseils pour assurer la réussite de votre projet.

Un conseiller*iad Overseas, spécialisé dans le marché immobilier italien peut vous assister dans votre projet immobilier. Il peut vous aider à trouver la propriété idéale, organiser des visites virtuelles ou en personne, vous mettre en contact avec des partenaires financiers et vous assister pour les questions administratives et fiscales.
N’hésitez pas à nous parler de votre projet de Dolce Vita !

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*En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds)