Les régions et villes où investir en Italie

Le marché immobilier italien ne s’est pas effondré face à la crise économique liée au Covid et se montre résilient face à l’inflation et aux incertitudes internationales connues depuis 2022. Au dernier trimestre 2022, les prix ont baissé d’environ 2,6 % en Italie, 3 % aux États-Unis ou en Espagne, 7 % en Allemagne et jusqu’à 20 % en Suède.

Les prix de l’immobilier en Italie peuvent varier considérablement selon la région, la ville, le type et l’état du bien, mais dans l’ensemble, le marché est plutôt stable, avec une forte demande pour des logements qualitatifs dans les grandes villes notamment.

Par exemple, en janvier 2023, les prix sont en moyenne plus élevés dans le Nord du pays, et dans les grandes villes comme Florence, Milan ou Rome, ainsi que dans les zones côtières. La région qui connaît les prix les plus hauts est celle de Trentino Alto Adige (au nord à la frontière autrichienne) avec un prix au mètre carré proche de 3 100 €. À l’inverse, pour acheter un bien dans la région de Calabria (au sud, à la pointe de la botte), il faut débourser moins de 1 000 € par mètre carré.

Du côté de la location, c’est dans la région de Lombardia (au nord, à la frontière suisse, où se situe la ville de Milan) que le prix du mètre carré loué est le plus haut : 15,46 €. À l’opposé, c’est encore dans la région de Calabria où louer un bien immobilier est le plus accessible avec seulement 6,76 €/m².

Pour Mario Breglia, président du Forum Scenari Immobiliari qui s’est déroulé en septembre 2022, les prévisions sont plutôt positives pour le marché immobilier italien qui devrait progresser en 2023. Voyons donc maintenant les régions où l’investissement immobilier semble le plus intéressant.

C’est, globalement, dans la partie Nord du pays que se trouvent les zones les plus chères en matière d’immobilier, en particulier dans la Ligurie ou le Val d’Aoste et surtout le Trentin-Haut-Adige (dans la province de Bolzano, frontalière de l’Autriche, les prix s’envolent à plus de 4 500 €/m² à l’achat).

Dans le Nord, plusieurs grandes villes sont dynamiques et offrent des rentabilités locatives à 6-7 % selon Thierry Vignal, président de Masteos Immobilier.

Après les Jeux Olympiques de 2006, la ville a retrouvé une grande attractivité touristique, qui a entraîné toute l’économie locale. Turin est située à proximité des Alpes (stations de ski du Piémont) et d’autres villes italiennes importantes comme Milan et Gênes, ce qui en fait une destination attirante pour les investisseurs. C’est une ville qui possède aussi un riche patrimoine culturel et historique.

La demande locative est forte : Turin accueille de nombreuses entreprises italiennes et internationales, et les universités de la ville attirent également de nombreux étudiants qui doivent se loger.

Turin est une ville agréable, avec des espaces verts, un bon réseau de transport public, de nombreuses activités sportives et culturelles et pour ceux qui aiment se détendre, une grande variété de bars et restaurants. C’est un atout pour cette ville, pas très éloignée de la France ou de la Suisse, dont certains citoyens y achètent une résidence secondaire.

Les prix de l’immobilier à Turin oscillent entre 1 147 €/m² et 3 492 €/m² avec une moyenne autour de 1 930 €/m², soit en-dessous de ceux de Milan par exemple.

C’est ici que Shakespeare choisit d’installer l’histoire d’amour tragique entre Roméo et Juliette… le célèbre balcon est d’ailleurs un haut lieu touristique de la ville. D’ailleurs, le marché immobilier progresse dans cette cité grâce à un attrait touristique grandissant. Le centre-ville en profite le plus (comptez environ 3 500 €/m² pour acheter un bien), mais des zones périphériques tirent aussi leur épingle du jeu, comme Borgo Roma-Golosine dont les prix bas (environ 1 500 €/m²) permettent d’acheter des studios ou petits appartements bien situés, avec un bon rapport locatif.

Vérone se trouve dans la région de Vénétie, entre Venise et Milan et se démarque avec ses sites archéologiques et ses monuments tels que l’Arena de Vérone ou le château Scaliger. L’économie de la ville est bien diversifiée (industries du textile, vin, agriculture ou tourisme) et profite de bonnes infrastructures comme son aéroport et sa gare ferroviaire. Peut-être avez-vous déjà entendu parler de son exposition internationale « Vinitaly », qui attire des milliers de visiteurs du monde entier ?

Dans cette zone tout autour de la Mer Tyrrhénienne (un des plus beaux littoraux du monde), on compte plusieurs grandes agglomérations qui présentent un fort intérêt pour les investisseurs immobiliers.

La capitale de l’Italie est une métropole dynamique : la présence de grandes entreprises dans les domaines de la mode, de la finance ou des technologies, de nombreuses organisations internationales et d’une forte présence diplomatique font de la ville un des principaux centres économiques du pays. De plus, les touristes affluent par milliers grâce à de somptueux vestiges de l’empire romain et des monuments emblématiques comme le Colisée, la fontaine de Trevi, la Basilique Saint-Pierre au Vatican, etc.

La ville est également très facilement accessible grâce à des liaisons ferroviaires efficaces et son aéroport international et attire aussi beaucoup d’étudiants qui viennent s’installer à Rome pour profiter des universités réputées, dont la Sapienza, la plus grande d’Europe avec plus de 112 000 étudiants inscrits.

Avec cette attractivité, la demande de logements à Rome est conséquente et bien que les prix de l’immobilier soient relativement élevés (autour de 3 300 €/m² et jusqu’à plus de 8 000 €/m² en plein centre), le marché immobilier de la capitale est considéré comme relativement stable, moins volatil qu’ailleurs dans le pays. Il faudra porter une attention au quartier choisi et au type de bien pour réaliser une bonne opération.

Connue pour son architecture grandiose, impactée par de grands artistes comme Michel-Ange ou Léonard de Vinci, ses musées ou ses monuments tels la cathédrale Santa Maria del Fiore ou le Ponte Vecchio, Florence est aussi appréciée pour son calme et son charme singulier, notamment par les familles. Elle offre une bonne qualité de vie, avec de nombreux services, des écoles internationales, des commerces variés, des restaurants et de nombreuses structures sportives ou culturelles.

Son économie est diversifiée, portée par le secteur touristique qui emploie des milliers de personnes dans l’hôtellerie, la restauration, les services ou les transports. L’artisanat haut de gamme y est bien développé également (bijouterie, maroquinerie, céramique, tapisserie, reliure, gravure…) et est réputé dans le monde entier. Le secteur de la mode est très bien représenté avec la présence de marques mondialement reconnues telles que Gucci, Emilio Pucci ou Salvatore Ferragamo et grâce à des événements internationaux liés à la mode.

Florence accueille aussi de nombreux entrepreneurs innovants et créatifs (nouvelles technologies, développeurs web, startups, marketing, etc.), qui sont rejoints chaque année par des étudiants diplômés des universités de renom de la ville, notamment l’Université de Florence et l’Université des Arts qui propose des parcours d’étude dans les domaines des arts, des sciences humaines, de la mode, du design et des technologies de l’information.

Côté immobilier, Florence attire toujours plus de visiteurs, ce qui en fait une destination prisée des investisseurs immobiliers en location de courte durée. Dans l’hyper-centre, les résidences secondaires sont très nombreuses et poussent même les travailleurs ou les étudiants à s’en écarter pour s’installer dans les secteurs voisins. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose puisque les prix des logements sont plus faibles (environ 4 000 €/m² contre 5 000 €/m² en plein centre) et la demande locative y est meilleure.

Les prix de l’immobilier dans le sud de l’Italie sont globalement inférieurs à ceux du nord, à l’exception de la région Campanie, tirée par la ville de Naples. Cela s’explique principalement par une économie plus faible et un moindre attrait touristique. Pour autant, une région séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de biens immobiliers à des prix attractifs, mais aussi de qualité : il s’agit des Pouilles.

Depuis 2015, le tourisme dans cette région progresse et entraîne un regain d’intérêt pour l’immobilier local, que ce soit au niveau des locations touristiques ou des achats de résidences secondaires. En effet, les villages typiques blanchis à la chaux, la mer cristalline, les trullis d’Alberobello (petites maisons en pierre sèche au toit pointu), l’architecture baroque au village de Lecce… sont des atouts pour ce secteur, tout comme les habitants sympathiques et accueillants.

Les Pouilles bénéficient également d’un bon réseau de trains qui relie toutes les régions de l’Italie et d’un aéroport international situé à Bari, ce qui facilite l’accessibilité de la région. Toutefois, les Pouilles sont idéales pour ceux qui recherchent des zones moins touristiques que dans le nord, il reste encore des plages sauvages !

Concernant les prix de l’immobilier, il faut compter entre 1 000 €/m² dans les terres et 1 800 €/m² dans la zone de Bari ou Brindisi notamment. Le potentiel de location est plutôt tourné vers la location touristique, mais l’accueil des vacanciers est bien étalé tout au long de l’année, ce qui est un avantage. L’achat d’un bien pour une résidence secondaire, par exemple, peut aussi être une bonne opportunité dans l’optique de générer une plus-value à la revente grâce au développement de la région.

Dans tous les cas, peu importe où vous décidez d’acheter, investir dans l’immobilier italien requiert une bonne collecte d’informations : types de biens immobiliers les plus recherchés dans le secteur visé, prix pratiqués sur le marché, conditions de vie, projets à venir… ou encore sur les démarches administratives et juridiques ou la fiscalité immobilière en Italie.