Location saisonnière en Italie : quelles sont les règles ?

Bien que les locations saisonnières offrent une belle opportunité de revenus, il est essentiel de comprendre les réglementations et de respecter la loi.

Voici les points importants à considérer si vous souhaitez louer votre propriété italienne comme maison de vacances.

Les propriétaires doivent demander l’autorisation auprès de la mairie (Comune) pour louer leur propriété, afin de s’assurer qu’ils respectent la loi. Pour cela, vous devez soumettre une Déclaration Certifiée de Commencement d’Activité (SCIA), souvent disponible en ligne sur le site de la mairie.
Une fois approuvée, vous recevrez un code d’identification (Licence Touristique), essentiel pour avoir la permission de louer aux touristes. Ce code est connu sous le nom de code CIN (codice identificativo di riferimento).

Certaines autorités peuvent vous demander de fournir des détails sur chaque invité dans les 24 heures suivant leur arrivée. Vous devrez peut-être fournir une copie de leur passeport (comme dans un hôtel). Cela permet d’obtenir des statistiques sur les visiteurs en Italie.
Vous devez également transmettre ces informations à la police, ce qui peut être fait sur le site de la police d’État.

Si vous louez votre propriété à des touristes pour moins de 30 jours, vous devez fournir un contrat à court terme. C’est une exigence légale, bien que vous ne soyez pas obligé de le soumettre aux autorités fiscales.

Si le séjour dépasse 30 jours (mais ne peut excéder 90), vous devez en informer les autorités fiscales.
Le contrat doit inclure :

• Détails sur l’invité et le propriétaire
• Informations sur la propriété (nombre de pièces, inventaire des meubles)
• Durée du séjour et prix (y compris le dépôt)
• Services inclus dans le prix (nettoyage de la piscine, jardinage, ménage, changement de linge)
• Règles de la maison (élimination des déchets, bruit, etc.)

Il est conseillé de faire signer le contrat avant l’arrivée des invités pour éviter tout malentendu.

En tant que propriétaire, vous êtes également responsable de collecter la taxe de séjour locale et de la verser à la mairie. Chaque région applique une taxe différente (généralement entre 1 € et 5 € par personne et par jour).

Dans la plupart des régions, vous ne pouvez pas louer la propriété plus de 30 jours. Cela signifie, par exemple, que vous ne pouvez pas la proposer comme location longue durée pour les retraités en hiver.
L’une des principales raisons de la sévérité des règles est de répondre à la crise du logement qui se répand en Europe. En effet, les loyers augmentent rapidement, forçant les locaux à quitter le marché, les propriétaires préférant louer à des touristes. Toutefois, ces règles visent également à offrir une meilleure expérience touristique, en limitant la surpopulation et en encourageant un meilleur entretien des propriétés.

Il est important de savoir que les différentes régions d’Italie peuvent avoir des lois différentes concernant les locations saisonnières. Par exemple, si vous envisagez de louer un appartement en ville à Rome pour une longue durée, les réglementations peuvent différer d’une villa en bord de mer dans les Pouilles.

Quelques variations régionales importantes incluent :

• Périodes de location maximales : certaines régions peuvent imposer des limites sur le nombre de jours où une propriété peut être louée par an.
• Restrictions sur le nombre d’invités : certaines régions réglementent le nombre de personnes autorisées dans une propriété.
• Bruit : les restrictions sur les niveaux de bruit sont courantes, surtout dans les zones résidentielles.

Il est essentiel de vérifier les règlements dans la région où vous souhaitez louer une propriété. Le meilleur endroit pour commencer est la mairie locale. Un site utile est celui de la police nationale, qui possède une page dédiée aux hébergements de location (en italien).

Investir dans l’immobilier en Italie et le louer peut être un investissement judicieux, à condition de bien prendre en considération les revenus et l’ensemble des charges que cela implique.

Pour estimer vos revenus, les 3 facteurs suivants sont à prendre en compte :

• Revenus locatifs : le potentiel de revenus des locations saisonnières dépend de facteurs tels que l’emplacement, la taille de la propriété, les équipements et la période de location.
• Taux d’occupation : analyser les données historiques et les tendances du marché peut aider à estimer les taux d’occupation et les revenus potentiels.
• Stratégie de tarification : fixer des tarifs de location compétitifs mais rentables est essentiel. Prenez en compte la saisonnalité, la demande et les conditions du marché local.

Les dépenses et charges qui découlent de la location saisonnière peuvent être de plusieurs natures :

• Achat de la propriété : l’investissement initial dans la propriété représente un coût important.
• Taxes foncières : l’Italie impose des taxes foncières, appelées « imu » et « tasi », qui varient selon la région.
• Frais d’agence : vous devrez payer des frais de gestion immobilière si vous ne souhaitez pas gérer vous-même les locations saisonnières.
• Entretien et réparations : l’entretien régulier, y compris le nettoyage, les réparations et les rénovations, est essentiel.
• Services publics : les coûts d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet peuvent fluctuer selon l’utilisation.
• Assurance : une assurance habitation est essentielle pour protéger contre les dommages et la responsabilité.
• Honoraires juridiques et comptables : les services professionnels pour les questions légales et financières entraînent des coûts.

Si vous louez votre maison à des touristes en Italie, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs. Cela dépendra de l’endroit où vous payez normalement vos impôts, et vous devriez en discuter avec votre comptable pour vous assurer de déclarer le bon montant aux bonnes autorités fiscales. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt au taux marginal (IRPEF – Impôt sur le revenu des personnes physiques). Vous pouvez également opter pour une imposition forfaitaire de 21 % (« flat tax ») ou de 10 % (dans certaines régions).

N’oubliez pas que si vous engagez des nettoyeurs, jardiniers, ou autres pour l’entretien de votre propriété, ils doivent être des travailleurs légaux en Italie.

Vous pouvez choisir de gérer vous-même la promotion de votre maison de vacances ou faire appel à une agence spécialisée. Cela dépend de votre expérience dans la location de biens saisonniers et du temps dont vous disposez.

Vous devez inclure le code d’identification fourni par la mairie dans tout matériel publicitaire utilisé. Cela vérifie que la propriété est légale pour les locations saisonnières.

Allouez un budget pour le marketing et la publicité afin de promouvoir la propriété et attirer des touristes. Vous pouvez utiliser des plateformes en ligne, les réseaux sociaux, des sites de location, des publicités locales, et le bouche-à-oreille pour atteindre des invités potentiels.

Si vous souhaitez acheter une propriété spécifiquement pour la louer à des touristes, nous pouvons vous conseiller sur les meilleures régions et vous montrer des propriétés adaptées. Chacun de nos conseillers immobiliers expérimentés possède une vaste expérience du marché immobilier local et peut vous guider tout au long du processus d’achat.