Comment investir au Mexique ?

L’investissement immobilier au Mexique est en constante évolution. Cela est dû à l’intérêt croissant des investisseurs étrangers pour le marché immobilier mexicain. En effet, ce pays est largement reconnu comme une nation émergente invitante pour les investissements directs étrangers (IDE). En 2021, il se classait au neuvième rang mondial des bénéficiaires d’IDE en raison de sa position accueillante à l’égard des investisseurs internationaux (1).

La majorité des investissements proviennent des États-Unis, du Canada, de l’Espagne, du Japon et de l’Allemagne. Le secteur manufacturier, en particulier l’industrie automobile, les services financiers et d’assurances, les transports, le commerce de détail et de gros, les mines et carrières et les communications sont les principaux bénéficiaires d’investissements étrangers importants.
Les villes proches de la frontière américaine, qui abritent de nombreuses usines d’assemblage (Usine Tesla notamment à Monterrey), et la capitale Mexico sont les principales zones de concentration de ces investissements étrangers.

Le Mexique est un lieu de villégiature très prisé qui connaît une forte demande immobilière, accueillant 51 millions de touristes en 2020, ce qui le place au troisième rang mondial(2). Pays diversifié, riche d’une culture ancestrale, le Mexique possède un patrimoine architectural remarquable. Les principales destinations touristiques telles que Cancún, Tulum, Los Cabos, Puerto Vallarta, et la Riviera Maya représentent des investissements à la fois attractifs et lucratifs.

C’est pourquoi, les investissements immobiliers au Mexique peuvent être un excellent moyen de se constituer un patrimoine stable et de diversifier vos investissements. Cependant, avant de réaliser un investissement immobilier, il est crucial de bien comprendre la réglementation et les exigences légales en vigueur dans le pays.

Il existe plusieurs types d’investissements immobiliers qui sont disponibles au Mexique.
Tout d’abord, il y a les biens immobiliers résidentiels tels que les maisons, les appartements et les condominiums. Ces types de biens sont populaires auprès des investisseurs nationaux et internationaux en raison de leur potentiel de gain important et de la demande élevée dans certaines zones touristiques. Ensuite, il y a l’immobilier commercial qui consiste en des terrains et des propriétés commerciales telles que les bureaux, les terrains industriels et les centres commerciaux.
Enfin, il existe également des investissements immobiliers en propriété partagée, tels que les timeshares et les investissements dans des complexes touristiques.

Le marché immobilier mexicain présente certaines particularités qu’il est important de connaître pour tout investisseur ou acheteur potentiel. Les règles applicables aux “non-citoyens” qui investissent dans l’immobilier au Mexique varient en fonction de la région et de l’endroit où se trouve le bien. Conformément à la Constitution politique des États-Unis du Mexique, la propriété privée sur le territoire national ne peut être détenue que par des Mexicains nés ou naturalisés ou par des sociétés reconnues comme mexicaines. Néanmoins, les étrangers ont la possibilité d’acquérir des logements au Mexique, à condition de satisfaire à des critères spécifiques que nous détaillons plus bas.

De plus, les coûts peuvent varier considérablement selon la région du pays, mais également selon l’état de la propriété. Il est donc essentiel de bien connaître les prix immobiliers locaux avant de se lancer dans un achat.
Enfin, il est important de prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux liés à l’achat d’une propriété au Mexique, afin de minimiser les risques potentiels.

La réglementation applicable aux ressortissants étrangers qui investissent dans l’immobilier mexicain varie en fonction de l’emplacement du bien.

Conformément à la Constitution mexicaine de 1917 et à la loi mexicaine sur les investissements étrangers, il est interdit aux personnes qui ne sont pas citoyennes du pays d’acquérir des biens immobiliers situés à moins de 100 kilomètres des frontières terrestres du Mexique et à moins de 50 kilomètres de ses côtes maritimes.
Cette zone réservée aux résidents mexicains est communément appelée « zone restreinte » ou « Zona Restringida« .

Les étrangers peuvent acheter des propriétés en pleine propriété dans n’importe quel endroit situé en dehors de la zone réglementée. Le processus d’acquisition est similaire à l’achat d’un bien immobilier, mais l’obtention d’une autorisation préalable du Secrétariat aux Relations Extérieures (Secretaría de Relaciones Exteriores) est nécessaire.

Pour garantir le bon déroulement de l’achat d’un bien immobilier au Mexique, il est impératif de rédiger un contrat de vente et de faire appel aux services d’un Notaire Public (Notario Público) pour enregistrer la vente du bien auprès du Registro Público de la Propriedad (registre public de la propriété du Mexique).

Bien que l’achat d’une propriété en dehors de la zone réglementée ne pose pas de problème juridique, il est recommandé de demander l’avis d’un professionnel pour régir les conditions de la vente, notamment le prix, les travaux, l’entretien et le transfert de propriété.
Le non-respect de cette recommandation peut entraîner des complications, parfois difficiles à résoudre depuis l’étranger en raison de la barrière de la langue, de la méconnaissance de la législation mexicaine et de la difficulté à contacter le vendeur.

Si en tant qu’acheteur étranger, vous souhaitez acquérir un bien immobilier dans la zone réglementée, vous devez utiliser un mécanisme appelé Fideicommis (Fidecomiso).

Ce système d’acquisition implique trois parties :

• Le constituant (Fideicomitente) qui transfère la propriété du bien (c’est-à-dire, le vendeur).
• Le fiduciaire ou propriétaire du bien (généralement des banques mexicaines).
• Le bénéficiaire (Fideicomisario), le bénéficiaire de la transaction (ou l’acheteur).

En résumé, le bénéficiaire possède les droits de propriété, à l’exception du statut de propriétaire réel en raison des contraintes de la loi mexicaine sur les investissements mentionnée plus haut.

Le fiduciaire se voit rémunéré pour sa mission et le contrat est conclu pour une durée de 50 ans, renouvelable automatiquement une fois. Par la suite, le renouvellement doit être approuvé à nouveau par le Secrétariat général des relations extérieures.

En ce qui concerne les dépenses, il faut savoir que les frais de notaire représentent en moyenne 2 % du prix de la propriété. En outre, une somme de 2 000 euros est requise pour l’établissement du Fideicomiso, suivie de frais d’inscription de 500 euros et d’une taxe annuelle moyenne de 400 dollars (environ 366 euros).

Comme pour l’achat d’un bien immobilier en dehors de la zone réglementée, il est nécessaire d’établir un contrat précisant les obligations et les conditions de la vente, de faire appel à un notaire et d’enregistrer le transfert de propriété auprès du registre public mexicain des biens immobiliers.
Une autorisation préalable du Secrétariat des Relations Extérieures est également nécessaire.
Enfin, il est recommandé de demander un avis juridique ou des conseils de professionnels de l’immobilier international pour obtenir le meilleur résultat possible.

L’achat d’une propriété au Mexique comprend plusieurs étapes. En voici les principales.

Tout d’abord, il est important de trouver un conseiller immobilier* expérimenté pour vous aider à trouver la propriété qui vous convient. Nos conseillers iad Overseas spécialisés dans l’achat au Mexique et parlant français pourront vous aider à trouver le bien de vos rêves !

Avant de finaliser l’achat d’un bien immobilier au Mexique, il est impératif de mener des inspections et des vérifications pour s’assurer que le bien est en bon état et qu’il est conforme aux normes en vigueur.
Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel tel qu’un inspecteur en bâtiment ou un ingénieur pour effectuer une inspection complète de la propriété. Ils vérifieront la qualité de la construction, l’intégrité structurelle, l’état du toit, de l’électricité, de la plomberie et des systèmes de climatisation. Ces inspections et vérifications aident à éviter les surprises désagréables, les coûts élevés pour les réparations éventuelles et les retards dans le processus d’achat.
En fin de compte, des inspections minutieuses garantissent un investissement rentable et sécurisé.

Une fois que vous avez trouvé une propriété et que vous êtes prêt à acheter, vous devez faire une offre. Même si la loi mexicaine reconnaît les accords verbaux, il est vivement conseillé d’effectuer un contrat écrit stipulant :

• Le prix.
• Les modalités de paiement.
• La date de paiement.
• Le versement d’arrhes.
• Le délai imparti au vendeur et à l’acheteur.

Dès que le vendeur a accepté votre offre, effectuez un dépôt d’arrhes.
Ce paiement doit être détenu par l’agent immobilier ou l’avocat de l’acheteur.

Une fois le dépôt effectué, le contrat de promesse (contrato de promesa) sera établi. Il lie l’acheteur et le vendeur dans un délai pour l’exécution du contrat d’achat.
Ces conventions sont généralement observées lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Mexique. Si votre offre est acceptée, vous devrez engager un avocat pour vous assurer que tous les documents sont légaux et que vous êtes protégé en tant qu’acheteur. Ce dernier devra demander un permis d’achat de biens immobiliers au Mexique auprès de la Direction Générale des Affaires Juridiques.

Si tout est en ordre, vous pouvez passer à l’étape 4.

Le contrat de promesse d’achat d’un bien immobilier est un accord légal, c’est-à-dire signé devant notaire public mexicain, entre l’acheteur et le vendeur dudit bien.
Conformément à la législation mexicaine, la promesse d’achat engage la responsabilité des deux parties. Une fois que toutes les conditions ont été remplies pour finaliser le contrat d’achat, aucune des deux parties ne peut se rétracter.
Ce contrat reste un contrat préparatoire. Il prévoit l’obligation de prendre en charge une promesse, mais la propriété n’est pas transférée entre les promettants.

Si vous achetez un bien en zone restreinte, vous devrez mettre en place une fiducie.
Le fideicomiso est un type de fiducie immobilière gérée par une banque mexicaine de votre choix, également appelée fiduciaire. Cette fiducie est établie afin de protéger vos intérêts et ceux des personnes que vous avez choisies pour bénéficier de la fiducie, conformément aux conditions énoncées dans le contrat.

Cette étape, réalisée avec votre représentant légal, est essentielle pour prendre les mesures nécessaires. Vous devez demander et recevoir l’autorisation appropriée du ministère fédéral des affaires étrangères, vous inscrire au registre public des biens et au registre national des investissements étrangers.

Les frais de clôture sont toujours à la charge de l’acheteur. L’agent immobilier ne peut pas fournir un montant exact à l’avance car le taux de change a tendance à fluctuer. Même si la valeur du bien est mesurée en USD, il est enregistré en pesos mexicains. Pour couvrir les frais éventuels, vous devrez avancer au notaire environ la moitié des honoraires prévus.

Voici comment se décomposent les frais de clôture, pièce par pièce :

• 3 % de frais d’acquisition pour devenir propriétaire.
• Frais d’enregistrement de 1 à 2 %.
• 1 ou 2 % frais de notaire public.
• 3 000  euros de frais d’avocat (optionnel).

• 1500 euros de mise en place du contrat.
• 500 euros de frais d’inscription.
• 3 % de frais d’acquisition de propriété.
  Frais d’enregistrement de 1 à 2 %.
• 1 ou 2 % frais de notaire public.
• 500 euros de frais annuels.

Une fois l’acte de clôture achevé, le notaire vous donne une copie notariée. Cette copie constitue votre première confirmation de propriété et peut être utilisée pour transférer les services publics à votre nom.
Dans un délai de trois mois à compter de la date de clôture, le registre public produira l’acte définitif. Il comprendra un folio électronique et des copies de tous les certificats, ainsi que les détails du paiement.

Les options de financement pour l’achat immobilier au Mexique sont assez variées. Les banques mexicaines et internationales proposent des prêts hypothécaires, ainsi que des sociétés financières et des prêteurs privés.
Les prêts hypothécaires sont souvent offerts en pourcentage par rapport à la valeur des actifs ou des garanties présentées.
En général, les prêts peuvent couvrir jusqu’à 85 % de la valeur d’une propriété. Même si les étrangers ne peuvent obtenir de prêts hypothécaires que dans certaines banques, la plupart d’entre elles possèdent des programmes spécifiques pour les acheteurs étrangers.

Voici la liste d’autres banques présentes au Mexique :

• BBVA Bancomer
• City Banamex
• Société Générale
• Crédit Suisse
• Crédit Agricole
• HSBC
• Banco Azteca

Une fois de plus, le meilleur conseil pour faciliter l’achat immobilier reste d’engager un conseiller immobilier * professionnel pour évaluer toutes les options disponibles.

Obtenir des conseils essentiels précis et précieux pour votre investissement immobilier reste la clé de votre investissement.

Si vous envisagez d’investir au Mexique et que vous cherchez des informations sur l’immobilier mexicain, sachez que le marché regorge de potentialités. Il reste judicieux de faire appel à un expert local bien informé ! Un conseiller iad Overseas * pourra vous apporter une aide précieuse à chaque étape, en veillant à ce que toutes les formalités administratives et juridiques soient réglées en toute simplicité.

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.