Le processus d’achat immobilier au Portugal pour un acheteur étranger

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Monica Bellucci, Éric Cantona ou Philippe Starck : ce sont quelques unes des stars qui aiment tellement le Portugal qu’elles y résident à l’année. Lisbonne, Cascais, Porto, Faro sont des villes qui vous tentent vous aussi ?

Réalisez votre rêve et devenez propriétaire au Portugal grâce à notre article vous aidant à planifier votre achat immobilier étape par étape.

Étape 1 : préparer les documents obligatoires

Pour acheter un bien immobilier au Portugal, c’est en amont et non à posteriori qu’il faut vous occuper de vous faire connaître auprès de certains services administratifs. À défaut, vous pourriez ne pas pouvoir avancer dans votre projet.

Pièce d'identité en cours de validité

Les délais sont de plus en plus longs pour obtenir un passeport ou une carte nationale d’identité. Vous ne pourrez pas vous contenter d’un document expiré. Pensez en tout premier lieu à faire le nécessaire pour que vos papiers soient à jour.

Création du Numéro d'Identification Fiscal (NIF)

Le NIF doit être demandé auprès du bureau des impôts (Finanças). Vous aurez besoin d’une pièce d’identité en cours de validité ainsi que d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois.

Si vous n’avez pas encore d’adresse au Portugal, vous devrez alors fournir le justificatif de domicile de votre pays de résidence et trouver un représentant fiscal au Portugal (une de vos connaissances ou un avocat).

Ouverture d'un compte bancaire au Portugal

Vous entamez des démarches pour trouver une propriété ce qui veut dire que dès que vous commencerez les visites, vous pourrez potentiellement trouver la perle rare. Il faut anticiper le paiement d’un acompte et du solde, quelques semaines après. L’acompte peut émaner d’une banque étrangère puisqu’il faudra simplement faire un virement sur le compte du propriétaire vendeur ou d’un intermédiaire (comme l’agence immobilière). Le solde, en revanche, sera réglé sous la forme d’un chèque de banque émis par une banque portugaise en cas de financement auprès d’une banque portugaise.

Étape 2 : La recherche de votre maison ou de votre appartement au Portugal

Trouver la propriété idéale requiert un partenaire de confiance, un chasseur immobilier qui va vous apporter son expertise et un regard professionnel sur les biens que vous vous préparez à visiter.

Il est préférable de venir habiter un peu au Portugal, quitte à louer un logement quelques temps, pour bien connaître les avantages et les inconvénients d’une ville ou d’un village.

Les biens doivent toujours être sélectionnés en fonction de vos objectifs de vie et de la composition de votre famille : il faut garder la tête froide car un coup de cœur n’est pas forcément une bonne affaire.

La réservation du bien avec une offre écrite

Votre offre, écrite, prépare la négociation avec le propriétaire vendeur jusqu’à trouver un accord sur le prix de vente.

Étape 3 : le compromis de vente

Si votre offre est acceptée, vous ferez rédiger un compromis de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda), soit par un notaire, soit par un avocat. C’est un document très complet qui sera repris lors de la signature définitive.

Dans l’intervalle, vous devez obtenir les documents officiels indispensables pour vous engager en toute sécurité dans le contrat de vente.

Vous devez consulter le registre foncier en priorité, pour vérifier la légalité des informations annoncées. Vous devez aussi obtenir un certificat énergétique du bien.

Étape 4 : le financement de votre achat immobilier

Bien s’entourer est essentiel lors du processus d’achat immobilier. Un courtier en prêt bancaire peut vous assister pour trouver la meilleure solution de financement pour votre maison ou votre appartement portugais.

Il pourra jongler entre les offres de votre pays d’origine et celles des banques portugaises.

Il vous aidera à définir, en fonction du contexte économique et de votre situation personnelle, s’il vaut mieux faire un paiement comptant, un crédit classique ou un crédit hypothécaire.

Étape 5 : signature de l'acte authentique

Quelques semaines après la signature du compromis, et après avoir trouvé le financement du bien, vous voilà prêt pour finaliser la vente.

Le paiement final a lieu le jour même de la signature de l’acte d’escritura pùblica de compra e venda (acte authentique) ou de l’acte sous seing privé authentifié (avocat).

Le notaire est présent pour valider le processus, vérifier le respect des conditions du contrat et s’assurer que les droits des parties prenantes sont préservés.

​Un avocat peut être utile pour traduire les documents qui seront lus en portugais.

Étape 6 : le paiement des taxes et impôts par l'acheteur

Certaines taxes doivent être payées juste avant la signature de la transaction. Il s’agit :

  • Des frais de mutation : Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Le notaire doit avoir reçu l’ordre de paiement avant que le contrat ne soit signé.  Ces frais sont calculés soit sur la valeur fiscale du bien, soit sur la valeur à l’achat. L’usage final du bien est pris en compte (résidence principale ou secondaire) ainsi que la situation géographique.
  • D’un droit de timbre : Imposto do Selo (IS). Cette taxe ne se paye qu’une seule fois, au moment de la transaction.

Ensuite, le notaire procèdera à l’enregistrement de la propriété au nom de l’acheteur au registre foncier. Il faudra payer des frais d’enregistrement.

Les autres impôts liés à la propriété privée au Portugal

S’il n’existe pas de taxe d’habitation au Portugal, il existe bien évidemment la taxe foncière qui s’appelle Imposto Municipal Sobre Imoveis (IMI). Elle se paye une fois par an.

La municipalité peut aussi décider de prélever une taxe complémentaire liée par exemple à l’entretien des réseaux d’assainissement. C’est l’AIMI (Adicional ao Imposto Municipal de Imóveis) qui se règle aussi une fois par an.

Les impôts si l'achat est un investissement locatif

Un impôt sur les revenus issus de la location de courte durée ou de longue durée s’applique. Il s’agit soit d’un taux par tranches du chiffre d’affaires déclaré avec la TVA pour la location saisonnière, soit d’un impôt en fonction de la durée de la location pour la location longue durée.

Pour les non-résidents, compte-tenu des conventions bilatérales de non-imposition, l’IRS (impôt sur les revenus) sera prélevé au Portugal.

Les autres frais liés à l'acquisition du bien immobilier

En fonction du nombre d’intermédiaires dont vous aurez eu besoin, vous devrez payer :

  • Les frais de notaire : sa présence est obligatoire pour valider la bonne exécution du contrat de vente.
  • Les honoraires de l’avocat : son intervention n’est pas obligatoire mais fortement recommandée.
  • Les frais de traduction.
  • Les honoraires de l’agent immobilier : il semble difficile de se passer de ses services, particulièrement si on n’habite pas encore au Portugal.

Les pièges de l'achat immobilier au Portugal

​Le Portugal n’est pas exempt des problèmes que l’on peut rencontrer lors des transactions immobilières. Ce sont les points de vigilance habituels qu’il faut prendre le temps de vérifier.

Le titre de propriété

​Il faut s’assurer avant de signer l’acte authentique que le titre de propriété mentionne l’intégralité des informations sur le propriétaire vendeur.

On peut s’apercevoir en dernière minute que le bien est en indivision, ou que le transfert de propriété n’a pas été correctement établi lors d’une vente précédente.

Ce n’est pas le notaire qui s’occupe de cela, contrairement à la France où c’est lui qui supervise ces recherches. Au Portugal, ce sera soit l’avocat.

La licence d'habitation (licença de utilizaçao)

Si des extensions ou des aménagements n’ont pas été déclarés, la responsabilité retombe sur le nouveau propriétaire.

Il faut donc vérifier avec grande attention que les surfaces déclarées ainsi que le bâti existant ont bien fait l’objet d’une déclaration auprès de la mairie de la commune.

La vérification du permis de construire

Il est judicieux de confirmer que le bâti correspond effectivement au permis de construire. Si une procédure est déclenchée alors que vous êtes devenu propriétaire du bien, vous serez responsable.

Perte de l'acompte en cas de rétractation de l'acquéreur

Au Portugal il n’existe pas de délai de rétractation. Du moment que l’acompte a été versé, soit directement au propriétaire, soit sur un compte de séquestre, le montant est perdu si l’acheteur se désiste de la vente.

Côté propriétaire, s’il se désiste, il doit dédommager l’acquéreur de deux fois le montant de l’acompte.

Bien s'entourer pour réussir l'achat d'un bien immobilier au Portugal

Notre guide met en valeur la nécessité de faire appel à des professionnels compétents car l’achat d’une propriété au Portugal nécessite des contrôles tout au long du parcours.

En amont, avec la création du numéro fiscal et du statut de résidence. Puis pour comprendre les processus bancaires et enfin pour trouver le bien idéal sur un marché de l’immobilier inconnu.

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