Où investir en Algarve : panel des villes les plus rentables

L’Algarve est célèbre pour ses plages dorées, ses falaises escarpées, ses criques isolées et son climat ensoleillé tout au long de l’année. Investir dans l’immobilier en Algarve permet de répondre à la demande constante de locations saisonnières et également d’augmenter le parc de résidences secondaires, dont on peut raisonnablement penser qu’elles deviendront résidences principales un jour. C’est un cercle vertueux qui entretient un certain dynamisme économique à l’année.

Le Portugal est beaucoup plus résilient que ses voisins avec une croissance économique qui propulse le pays au 3e rang de l’UE en 2022¹ et 2023 est aussi sur une tendance haussière.

Le Portugal, et par extension l’Algarve, propose un régime fiscal attrayant pour les résidents non habituels ². Les investisseurs étrangers peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, notamment d’un taux d’imposition réduit sur l’ensemble des revenus générés localement. Ces avantages fiscaux ajoutent une dimension financière valorisante pour un projet d’investissement immobilier en Algarve.

Faisons le tour des villes combinant emplacement stratégique, offre culturelle et fort potentiel de développement (y compris en zone rurale).

Albufeira est l’une des destinations touristiques les plus emblématiques de l’Algarve. Elle requiert une offre d’hébergement importante essentiellement résidentielle ³ car c’est ce que recherchent les touristes : des infrastructures plus modernes, plus flexibles, et la capacité de soutenir un gros pic de fréquentation estivale. De plus elle abrite la plus grande communauté étrangère résidente d’Algarve.

Les investisseurs sont sûrs de trouver chaussure à leur pied, grâce à une offre immobilière très diversifiée, allant des appartements en bord de mer aux villas de luxe.

Comptez 3900€/m² pour l’achat d’un bien au centre-ville d’Albufeira (4).

Faro, la capitale de l’Algarve, est le cÅ“ur administratif et économique de la région. C’est ici que se situe l’aéroport qui offre des dessertes régulières pour les grandes villes européennes. Faro, c’est le charme historique typique et pittoresque du portugal avec ses fameuses ruelles pavées bordées de restaurants et de bars nocturnes, ses marchés animés et ses ruines maures et romaines. La région héberge le magnifique parc naturel de la Ria Formosa. La plage de l’île de Beretta retient par sa beauté tous ceux qui auraient envie de s’échapper.

Faro est parfaite pour investir car c’est une ville extrêmement bien desservie et à échelle humaine puisqu’on dénombre 63 000 habitants en 2023 (5).

Un appartement au centre-ville se négocie à 3745€/m² (4).

C’est à Lagos, située à l’ouest de l’Algarve, que l’on découvre la vie nocturne à la portugaise. La ville attire plus de touristes que ses voisines, et cela se ressent au niveau des prix de l’immobilier (comptez 2947€/m² au centre-ville). (4)

Mais la rentabilité est normalement assurée grâce à la demande en locations saisonnières.

Le casino de Vilamoura, les parcours de golf de Vilamoura, les plages de Vilamoura : ici, tout concorde pour développer le tourisme de luxe. D’ailleurs, l’image que les gens ont en tête lorsqu’ils pensent à l’Algarve, c’est la plage de Falesia, avec ses falaises ocres et son immense banc de sable blanc. Station balnéaire de renommée internationale vous ne serez pas étonnés d’apprendre que l’offre immobilière est composée d’appartements de luxe et de villas ultra modernes.

Le prix au m² dans cette charmante station ? 4700€ pour un appartement et 5300€ pour une villa. (4)

Tavira est bien cotée elle aussi. Située à l’est de l’Algarve, elle est appréciée pour son authenticité et son patrimoine culturel bien préservé : pas moins de 30 églises et un superbe pont de l’époque romaine qui surplombe la rivière Gilão. C’est un choix à privilégier pour vivre sereinement dans un décor au charme unique au Portugal, tout en étant proche des plages et des commodités.

Un prix au m² qui reflète l’attractivité de la ville : 3700€ pour le centre-ville. (4)

l’Algarve offre un fort potentiel d’investissement. Il faut parfois miser sur des villes en devenir, car il suffit que quelques constructeurs décident de développer la zone pour qu’immédiatement l’accueil soit beaucoup plus important. Il faut alors viser le rapport qualité-prix et le long terme. Parmi les communes à fort potentiel, on peut citer :

Loulé est une petite ville commerçante marquée par l’influence arabe. Le samedi, elle s’anime grâce à la venue des plus gros marchés de la région. Sa spécificité est qu’elle n’a presque pas changé son cœur historique depuis l’époque médiévale et elle est justement très visitée pour cela. Mais elle a su moderniser toutes ses infrastructures. Choix nécessaire car elle n’est qu’à une dizaine de km du triangle d’or de l’Algarve et des complexes de luxe de Vale do Lobo.

C’est donc une bonne raison pour y investir, pour un coût moyen de 4500€/m² (4).

Portimão, située à l’ouest de l’Algarve, est en pleine expansion avec un développement immobilier en cours. La ville rassemble la plus grande communauté résidente de la région et, tout récemment, un parc commercial est né sur un site de 22 000m², ce qui constitue un atout majeur pour son attractivité grâce à la création d’emploi et la venue de la population active. Il s’agit du Nova Vila Retail Park. Portimão est sans conteste une opportunité pour les investisseurs souhaitant participer à la croissance de la région.

Les prix sont tout à fait raisonnables : une moyenne de 3300€/m² pour un appartement au centre-ville. (4)

Quarteira, voisine de Vilamoura que l’on rejoint à pied en 15 mn en longeant la plage de Falesia, est un secteur immobilier en plein essor. Son emplacement stratégique en bord de mer attire les investisseurs à la recherche de biens à fort potentiel.

Les prix ont augmenté et il faut compter environ 5000/m² pour devenir propriétaire à Quarteira (4).

Olhão est une ville qui ressemble plus à un village de pêcheurs. Ultra authentiques, les maisons sont de style mauresque, et ont été rénovées par la communauté expatriée constituée de Français, de Belges et d’Anglais. Grâce à cela, la ville connaît un renouveau. Et l’offre locative s’est élargie. Comme la ville n’est qu’à 8 km de Faro, elle profite de son aura. Les opportunités d’investissement se multiplient.

Le prix au m² ? Entre 3000 et 3500€ (4)

Sagres, située à l’extrémité ouest de l’Algarve, est réputée pour sa beauté naturelle. C’est le Finistère du Portugal : falaises et océan. Il existe quand même des plages, parmi les plus belles de la côte. La Praia de Mareta par exemple, est abritée des vents assez forts alors que la Praia Do Tonel est réputée pour ses vagues et est fréquentée par les surfers. Le fait que cet endroit soit particulièrement végétal et rustique ne veut pas dire qu’il ne s’y passe rien. Certes la vie y est paisible mais c’est ce que recherchent les gens qui viennent ici. Ce n’est pas pour rien qu’il existe des resorts hôteliers de luxe.  Les investisseurs savent que Sagres attire pour son charme unique voire mystique.

Pour investir à Sagres, comptez 5000€/m² (4).

Les dernières données immobilières (6) nous renseignent sur le fait que les prix ont augmenté au Portugal de manière générale et donc inévitablement aussi dans la région la plus touristique du pays.

Aujourd’hui, louer son bien en longue durée ne rapporterait que 5% de rendement brut, alors qu’en location saisonnière on avoisine les 10%. (7)

La location saisonnière vous permet aussi de profiter de votre bien lorsqu’il n’est pas loué, alors qu’en location longue durée, il faudrait attendre la sortie de votre locataire.

En tant que résident non habituel mais aussi en tant qu’investisseur étranger, vous bénéficiez d’un taux d’imposition inférieur à celui des résidents nationaux. Vous êtes toutefois soumis au régime juridique de l’Alojamento local (logements touristiques de courte durée) qui vous oblige à déclarer les revenus au Portugal.

Dans les zones tendues :

• Une TVA de 6% s’applique sur le CA supérieur à 10 000%.
• Le taux d’imposition est de 25% sur une base imposable de 35% du CA, s’il est inférieur à 200 000€ (7)

Dans les zones non tendues :

• TVA de 6% appliquée sur le CA supérieur à 10 000€.
• Un taux d’imposition de 25% sur une base imposable de 50% du CA. (8)

Pour qu’une agence s’occupe de la mise en place de vos locataires, de leur arrivée et de leur sortie ainsi que des réparations éventuelles dans votre demeure, le tarif moyen relevé au Portugal est de 20% du prix du loyer.(9)

C’est intéressant, surtout en économie de temps et d’énergie, s’il y a beaucoup de rotations au cours de la saison. Si vous recevez des vacanciers de longue durée, vous pouvez envisager de faire cela vous-même, si vous êtes sur place.

Les prix augmentent au Portugal car le pays attire de plus en plus d’investisseurs et de résidents étrangers. Le contexte économique est meilleur que dans d’autres régions d’Europe, ce qui offre des perspectives très intéressantes pour se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier et dans la location saisonnière.

N’hésitez pas à faire appel à un conseiller iad Overseas* au Portugal pour vous accompagner dans vos recherches !

¹ tresor.economie.gouv.fr

² Les avantages fiscaux RNH

³ cairn.info

(4) Arkadia.com

(5) Statistiques mondiales 2023

(6) Courrier International

(7) horiz.io

* En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds)

(8) Tagus property

(9) properstar.fr