L’achat d’un logement à l’étranger n’est pas une opération à prendre à la légère. Législation locale, financement, apport personnel, formalités, risques… De nombreux points sont à contrôler avant de concrétiser votre projet immobilier. On vous éclaire sur les démarches à réaliser pour éviter les pièges avec cet article iad Overseas.
Toutes les démarches à mener pour réussir un achat immobilier à l’étranger
Vous êtes tombé sous le charme d’une maison à l’étranger ? Vous rêvez de profiter de votre retraite au soleil ? D’investir ? Vous projetez de télétravailler près de l’océan pour allier travail et passion du surf ? Découvrez nos conseils pour sécuriser au mieux votre achat immobilier à l’étranger.
Etape 1 : les 4 enjeux à avoir en tête avant de se lancer !
Vous devez prendre le temps d’évaluer les grands enjeux de ce type de projet immobilier :
- La fiscalité applicable (investissement locatif, revente avec plus-value) dans le pays concerné ;
- Le coût financier. En cas d’acquisition hors de la zone euro, n’oubliez pas de prendre en compte le taux de change ;
- Les démarches administratives, juridiques à mener ;
- La législation en cas de décès.
Étape 2 : se renseigner sur la fiscalité
Quelle loi s’applique ?
La subtilité d’un achat à l’étranger réside dans l’association de règles de droit français et de droit international. En immobilier, la loi du lieu de situation du bien s’exerce. Par exemple, si vous achetez un bien au Portugal, la loi portugaise s’imposera. Selon les législations locales en matière de propriété, régime fiscal, location, revente avec plus-value, les conséquences sur votre projet peuvent être importantes.
Quelles conséquences en cas de décès ?
La loi du pays où est situé le bien immobilier ne s’applique plus. Depuis le 17 août 2015 (entrée en vigueur du Règlement européen du 4 juillet 2012), la loi du pays de résidence de l’acheteur prévaut. Si un Français acquiert une maison secondaire au Portugal, les conditions de la succession (personnes à hériter, montant des droits à verser) applicables seront celles fixées par la loi française.
Pour éviter toute déconvenue au moment de la succession, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat, selon le pays concerné. Son rôle est de vous renseigner sur l’existence ou non de régime matrimonial (séparation de bien, communauté universelle) dans le pays concerné.
Par exemple, en Angleterre, les époux ne peuvent pas choisir le régime matrimonial de la communauté de biens. Si vous souhaitez acheter un bien en couple, le régime de l’indivision s’appliquera. Autrement dit, vous déciderez vous-même des modalités de règlement de la succession.
Revente : quelle imposition sur les plus-values ?
En cas de revente, la majorité des conventions fiscales internationales prévoient une imposition sur les plus-values dans le pays où est situé le bien. Le taux varie de 15 % en Grèce, 19 % en Espagne à 20 % en Italie4.
En Europe, la monnaie unique (l’euro), la libre circulation des personnes, des biens, des capitaux simplifient l’achat d’un bien immobilier hors des frontières françaises. Si les pays de l’Europe sont sûrs politiquement et économiquement, ce n’est pas le cas de l’ensemble des pays du globe5.
Fiscalité : les points à contrôler
- Est-il nécessaire de déclarer le bien auprès de l’administration fiscale ?
- Le bien va-t-il être intégré à l’ensemble de votre patrimoine foncier pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
- Le montant des revenus locatifs perçus doit-il être déclaré au fisc ?
- Comment sont taxés les revenus fonciers ?
- Une convention fiscale a-t-elle été signée entre votre pays et celui où est situé le bien ?
- Les non-résidents ont-ils des démarches particulières à mener pour pouvoir acheter un logement ?
Par exemple, au Portugal, il est nécessaire de disposer d’un numéro d’identification fiscale (NIF). En Italie, il vous faut obtenir un « codice fiscale » ou numéro d’identification unique.
Étape 3 : s’informer sur les frais à engager
Il est important d’anticiper les frais que votre projet immobilier va engendrer :
- Faut-il prévoir un acompte ?
- Y-a-t-il des frais de réservation de la propriété ?
- Les frais d’avocat, dans certains pays ;
- Les frais de notaire ;
- Le timbre fiscale ;
- Les honoraires de l’agent immobilier ;
- Les taxes ;
- L’assurance.
En règle générale, un propriétaire n’est pas obligé de souscrire à une assurance habitation. Seuls quelques pays en requièrent une.
Par exemple, en Espagne, elle est indispensable pour contracter un prêt hypothécaire.
Si elle n’est pas toujours obligatoire, l’assurance reste néanmoins vivement conseillée pour protéger votre appartement ou votre maison situé à l’étranger. En plus, la garantie responsabilité civile, incluse dans le contrat, peut s’avérer utile en cas de dommages causés à des tiers. Pour souscrire une assurance habitation, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre assureur.
Étape 4 : choisir un intermédiaire pour défendre vos droits
Avant tout achat immobilier à l’étranger, vous devez vous rapprocher d’un professionnel pour connaître les conditions auxquelles sera soumis votre investissement. Cet expert du marché local a pour rôle de limiter les risques. En France, le notaire s’en charge. En revanche, aux États-Unis ou en Grèce, il n’assure pas la supervision du projet, il se contente de rédiger l’acte de vente.
Pour défendre vos droits, nous vous conseillons de vous entourer d’un avocat ou d’un conseiller immobilier. Grâce à sa connaissance des spécificités locales, il vous évitera de tomber dans des pièges pouvant vous coûter cher. Par exemple, il vérifiera l’absence de dettes attachées au bien en Espagne, s’assurera de la validité des titres de propriété en Grèce ou vous dirigera vers les logements enregistrés à la Conservation foncière au Maroc. À la clé, pas de mauvaises surprises !
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller* iad Overseas. Grâce à sa connaissance du marché local, il pourra vous accompagner dans toutes vos démarches administratives.
Étape 5 : nos conseils pour la demande de prêt immobilier
Un projet d’achat à l’étranger nécessite d’avoir de l’argent de côté. Il peut être difficile de souscrire un crédit sans apport. Les banques demandent souvent une garantie ou la domiciliation de revenus suffisants. Dans tous les cas, elles vous prêteront au maximum 70 à 80 % du prix d’achat du logement en fonction de votre situation.
Vous pouvez aussi vous tourner vers une banque locale pour financer votre projet. Tout comme les établissements bancaires implantés dans votre pays, elles exigent des contreparties, comme d’ouvrir un compte chez elles. Par exemple, en Espagne, un acquéreur non-résident doit apporter au moins 45 % du prix de vente pour pouvoir emprunter.
Notez, cependant que chaque cas est à part. Renseignez-vous auprès de votre banque ou d’un professionnel financier. Ces derniers seront les plus à même de vous donner toutes les informations relatives à votre situation.
Faut-il déclarer un compte bancaire étranger ?
Vous êtes domicilié fiscalement dans votre pays de résidence ? Savez-vous si vous devez déclarer à l’administration fiscale l’ensemble des comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos dans l’année auprès d’un établissement bancaire étranger ?
Le formulaire à remplir est le Cerfa n° 11916. Si vous ne déclarez pas vos comptes à l’étranger, vous risquez une amende de 1 500 euros13.
Quels pays limitent l’achat d’un bien immobilier aux étrangers ?
Les restrictions en vigueur dans certains pays peuvent compliquer vos démarches pour acheter un bien immobilier :
- en Nouvelle-Zélande, seuls les résidents ont la possibilité d’acheter un logement ;
- au Danemark, les ressortissants étrangers ne peuvent pas acquérir de résidence secondaire ;
- en Suisse, 1 500 résidences secondaires seulement peuvent être achetées par des étrangers chaque année. Pour acquérir une résidence principale, vous devez résider et travailler dans le pays ;
- à Hong Kong, les non-résidents doivent s’acquitter d’une taxe de 15 % lors de l’achat d’un bien immobilier.
Les conseillers* iad Overseas vous accompagnent dans votre projet d’achat de maison de rêve à l’étranger
Les règles changent d’un pays à l’autre. Il est difficile de s’y retrouver lorsque nous ne sommes pas un spécialiste en immobilier international. Avant de se lancer, l’idéal est de faire appel à un conseiller* iad Overseas. Il vous guide sur tous les aspects importants de votre achat.
Votre conseiller immobilier est votre interlocuteur privilégié, du lancement de votre projet à sa concrétisation, en passant par le soutien dans la réalisation des démarches juridiques, fiscales, financières. Se faire assister par une personne compétente vous garantit une acquisition en toute tranquillité.
Les formalités à accomplir pour acheter à l’étranger varient selon les pays. Pour garantir la réussite de votre projet, il est essentiel de connaître la législation applicable dans le pays concerné. Se renseigner avant de se lancer permet d’avoir toutes les cartes en main pour réussir son acquisition. Pour protéger au mieux vos intérêts, faites-vous accompagner par un conseiller* iad Overseas spécialiste en immobilier international.
- La fiscalité fait partie des enjeux clés à appréhender pour éviter toute mauvaise surprise.
- Les impôts, taxes, frais à payer lors d’un achat immobilier à l’étranger diffèrent selon les pays.
- Pour acquérir un bien hors des frontières françaises, il est bien souvent nécessaire d’avoir un apport personnel élevé.
