Les villes où il faut investir en France

En effet, les Suisses ne connaissent pas la propriété privée exclusive et transmissible du fait du bail emphytéotique qui réglemente la détention des biens immobiliers dans leur pays.

C’est pourquoi acheter en France pour devenir propriétaire à la fois du foncier et du bâti, ou en copropriété mais sans durée limitée, représente en soi un avantage incroyable. Se dire que dans 20 ans, on possède pleinement la jouissance d’un actif qui a pris de la valeur, c’est déjà avoir rentabilisé son investissement.

Les belges, peut-être plus exigeants, chercheront un profit complémentaire en plus de l’augmentation de la valeur vénale du bien.

Dans ce cas, le succès du rendement locatif est de choisir une ville moyenne à grande, bien desservie par les transports, avec un patrimoine culturel riche, des bassins d’emploi et des universités.

iad a sélectionné des villes qui pourraient correspondre à votre besoin.

Un propriétaire qui décide d’acquérir un bien en France, peut choisir la stratégie de la location longue durée parce que cela lui permet de :

• Rembourser entièrement son crédit et ses charges.
• Obtenir du cash-flow* : un revenu complémentaire immédiatement disponible.
• Augmenter la taille de son portefeuille de biens pour une transmission future.
• Diversifier ses investissements.

Certaines villes sont plus rentables que d’autres quand il s’agit de cash flow récupérable immédiatement. Dans ce cas là, ce qui est important c’est le taux de rentabilité nette, qui se calcule en fonction de la fiscalité choisie.

Les villes que nous proposons au classement sont non seulement rentables, mais offrent aussi un vrai potentiel à la revente, avec peu de risque de voir la localité se dégrader. Ce sont des choix éclairés, sans tension locative et sans tension à la revente.

Rennes c’est la Bretagne et la Bretagne, c’est une fierté nationale. Entre autres beautés, la magnifique forêt de Brocéliande, les menhirs, la crêpe au sarrasin et d’autres richesses beurrées que vous découvrirez forcément lors de votre venue.

Rennes, en Ille-et-Vilaine, est particulièrement dynamique grâce à sa population de plus de 200 000 habitants. C’est une ville à taille humaine et surtout, c’est une ville étudiante, ce qui veut dire une ville où investir. Les biens immobiliers à succès sont les petites surfaces : T2 et studios, ce qui correspond parfaitement au profil étudiant. Le segment est et restera dynamique, particulièrement en location meublée.

C’est maintenant qu’il faut investir ! La ville connaît un succès sans pareil avec la relocation des parisiens en télétravail qui sont très attachés à la Bretagne et recherchent une meilleure qualité de vie à seulement 1h30 de TGV de la capitale ; les français y investissent pour leur résidence secondaire : Rennes est prisée.  Ainsi, le prix au m² atteint les 3900€/m². Il ne faut pas louper le coche de la super bonne rentabilité !

Notre deuxième ville hyper rentable où investir est classée au patrimoine de l’Unesco et n’est qu’à 1h de TGV de la capitale !

L’histoire des rois de France est gravée dans sa Cathédrale Notre Dame et au Palais de Tau où ils séjournaient pendant leur sacre. Tant de gargouilles, de vitraux et …de caves à Champagne. Car voilà Reims c’est aussi la région du Champagne, et c’est aussi une ville étudiante. Pour ces deux raisons, on y accueille de très nombreux travailleurs et étudiants étrangers.

Ce qui cartonne à Reims ? Acheter des appartements dans l’ancien à prix très bas, les rénover et les louer en meublé. Une fois ces conditions réunies, on peut escompter 8% de rentabilité nette en fonction des quartiers.

Toutes les configurations sont possibles, du studio au 3 pièces, très prisé pour la colocation étudiante.

En 2022, les prix au m² sont au plus haut à 3880€ dans le quartier de la Cathédrale, mais du côté de la fac des sciences ou du Parc de Champagne, on trouve des biens à 1880€/m².

La cité des ducs de Bourgogne continue de montrer des signes d’attractivité et possède tous les ingrédients d’une bonne recette en investissement locatif. Et les recettes, à Dijon, on s’y connaît. C’est grâce à elle que le “repas gastronomique à la française” est inscrit au patrimoine de l’Unesco. Et si ses caves et ses celliers ne séduisent pas, il y a d’autres raisons d’être charmé :

• Le bassin d’emploi du Grand Dijon dynamise le marché locatif.
• L’université draine 30 000 étudiants par an, c’est une promesse de résultat sans effort.
• Le TGV dessert Paris en 1h40. Un atout indéniable.
• Les grands projets urbains prennent en compte l’expansion de la ville et complètent l’offre de mobilité

Aux abords de l’université de Bourgogne, le prix médian au m² est de 2540€. En zone centre-sud, prisée, un studio à rénover non loin de la faculté vous coûterait aussi 2540€/m².

Prononcez 10 fois très rapidement Angers en Anjou et retrouvez-vous comme par magie dans le quartier Doutre, le quartier le plus charmant de la ville, avec son enceinte fortifiée et ses maisons à colombage.

Et si on vous disait que c’est encore une ville classée au patrimoine mondial de l’Unesco ? Ce n’est pourtant pas son seul atout :

• Une ville universitaire avec une population de plus de 30 000 étudiants.
• Un CHU qui en fait le premier opérateur santé de la région.
• Un centre ville entièrement réhabilité, modernisé et desservi par le tram (programme prenant fin en 2026).
• Une ville orientée vers le marché de pointe de l’électronique.
• Le cachet de l’ancien dans une ville verte, fleurie, en bord du Maine, qui termine sa modernisation et tient à rester attractive grâce à sa proximité de Paris (1h30 de TGV).

Pour les investisseurs, voici une ville parfaite en France où investir en longue durée.

L’investissement locatif étudiant serait favorable dans le quartier Saint Michel, où le prix médian au m² est de 3580€.

Extrêmement bien desservie avec sa gare TGV et l’aéroport de Marseille à proximité, Aix-en-Provence est le choix des amateurs d’art et des amoureux de la vie typiquement provençale. La route Cézanne qui part d’Aix, distante de 4.6 km, est la seule route de France classée Monument Historique.

La ville est réputée pour ses très nombreuses manifestations culturelles. Aix est prisée pour sa faculté de droit, la meilleure de France. C’est dire si les étudiants viennent de tout l’hexagone y faire des études longues. Si la rentabilité est un peu plus faible, c’est parce que le prix au m² est plus élevé, s’agissant d’une ville où l’attractivité est plus forte et le climat très agréable. (Le soleil a un coût). C’est toutefois une ville encore abordable pour investir en région PACA, où les prix au m² peuvent atteindre les 9000€ en bordure de littoral. Pour un studio en centre ville, il faut compter au plus bas 4850€/m².

La réglementation française est très stricte quant à la reprise d’un bien loué. En longue durée, les délais à respecter pour récupérer son bien suivent une procédure très précise qui requiert l’intervention d’un huissier pour signaler au locataire son départ, 6 mois précisément avant la fin du bail. Et on ne peut le faire qu’en cas de mise en vente ou pour y faire sa résidence principale.

Alors comment profiter de son bien dès qu’on le souhaite et le louer dès qu’on ne l’occupe plus ?

Il existe 3 solutions :

• La location étudiante : les baux étudiants portent sur une durée de 9 mois, de Septembre à mai ou d’Octobre à Juin. Vous ne pourriez occuper votre bien que dans la période creuse.
• La location saisonnière : les baux de très courte durée se concluent pour quelques jours, une semaine ou maximum 90 jours. Vous pourriez occuper votre bien sans contrainte.
• Le combo location étudiante + location saisonnière : le choix de la ville est primordial car il faut un taux d’occupation élevé. Vous ne pourriez profiter de votre bien qu’en période creuse et définie à l’avance.

Ces solutions définissent les endroits où vous pouvez les appliquer autrement dit dans des métropoles dynamiques toute l’année.

• Paris
• Marseille
• Nice
• Lyon
• Bordeaux
• Cannes

Nous faisons figurer Cannes qui est l’ovni de notre sélection car si elle n’est pas une métropole, son activité événementielle intense à très forte valeur ajoutée et son attractivité géographique vous permettent de rentabiliser avec la seule location saisonnière , et de venir y séjourner à n’importe quel moment sans risquer une perte de revenus.

En sachant que la plus-value immobilière est taxable dès lors que le bien n’est pas votre résidence principale, un très bon profit prend en compte le niveau de taxation à la date de la revente. Ceci se calcule de manière assez complexe mais un simulateur permet à l’investisseur avisé de se faire une première idée.

Réaliser une belle plus-value, cela veut dire acheter peu cher et revendre après travaux beaucoup plus cher. Il faut une connaissance fine du marché pour connaître le potentiel à la revente car des prix attractifs ne reflètent pas nécessairement le dynamisme du marché, au contraire : il peut s’agir d’une ville secondaire peu attractive où une plus-value immédiate est impossible.

Toutefois, sur le long-terme et en fonction des projets urbains, une ville peut prendre de la valeur avec le temps.

• En Île-de-France, le département qui héberge Paris, le prix des maisons a augmenté de 14% en 5 ans, et celui des appartements a augmenté de 4% sur la même période.
• À Marseille, dans les Bouches-du-Rhône, les appartements sont passés de 2750€/m² à 3758€/m². Quelle plus-value !
• À Bordeaux, Gironde, le marché de la maison individuelle a pris 19% en 5 ans.

Les villes que nous avons préalablement conseillées pour investir en locatif longue durée sont de très bons endroits pour réaliser des opérations immobilières avec plus-value. Sans attendre des décennies.

Plus globalement dès lors que la ville est un bassin d’emploi ou universitaire, ou qu’elle est proche d’une grande métropole, et qu’il y a un patrimoine architectural dense, c’est une garantie que la ville ne sera pas laissée à l ‘abandon et que l’on peut sereinement investir pour revendre à la hausse.

Les villes moyennes, de 100 000 à 200 000 habitants, offrent une véritable qualité de vie en termes d’accès aux soins, d’éducation, de mobilité et de vie culturelle intense. La France, ce n’est pas moins de 49 sites classés au patrimoine mondial de l’Unesco, autant de sites susceptibles d’accueillir des populations locales ou touristiques. Avec autant d’atouts, il n’est pas étonnant que la France coche toutes les cases en matière d’immobilier, qu’il s’agisse de réaliser une belle plus-value immobilière, de générer un revenu locatif ou de profiter occasionnellement de votre propriété.

*cash flow : trésorerie