Comment faire une offre d’achat et rédiger une promesse de vente d’un bien immobilier au Portugal ?

Encore appelé contrat préliminaire ou contrat d’avant-vente, le CPCV est un accord écrit entre un vendeur et un acquéreur, confirmant la vente d’un bien immobilier sous certaines conditions.

Dans ce document, on s’entend sur les engagements mutuels et les conditions suspensives, ainsi que sur l’offre de prix d’achat.

Le Contrato de Promessa de Compra e Venda n’est pas obligatoire, mais qui se risquerait à ne pas formaliser par écrit un engagement aussi important ?

​Il vaut mieux formaliser votre offre par écrit. C’est une étape qui n’est pas obligatoire et qui n’a pas de valeur juridique contractuelle mais qui ouvre une éventuelle négociation de prix.

Vous pouvez envoyer votre offre par mail ou par courrier manuscrit remis en main propre.

Il mentionnera votre nom, votre adresse, le prix que vous proposez et les modalités de paiement (prêt ou paiement comptant).

Vous pouvez également fixer une date limite de validité à cette offre.

Une fois l’offre d’achat signée, votre agent immobilier, si vous en avez un, la remettra au propriétaire et vous transmettra une éventuelle contre-offre.

Très détaillé, il permet de collecter et de vérifier les informations juridiques essentielles.

• Identification des parties : le vendeur et l’acquéreur confirment leur identité complète ainsi que leur NIF (numéro d’identification fiscal).
  Description du bien immobilier : tous les éléments concernant la maison ou l’appartement sont mentionnés (étage, superficie, annexes, référence cadastrale, valeur fiscale du bien, permis de construire…)
• Prix d’achat : en chiffres et en lettres. Il sera mentionné la commission de l’agent immobilier si la vente est faite par son intermédiaire.
• Modalités de paiement : on détermine ici le montant de l’acompte, le mode de son règlement et du reste à payer avec un éventuel  échéancier.
• Délais de signature de l’acte authentique : on mentionne une date de signature définitive qui laisse le temps d’obtenir un crédit si c’est nécessaire. Le notaire, l’avocat ou l’agent immobilier prévoient de se rendre disponibles après avoir réuni toutes les pièces du dossier. Comptez entre 4 semaines et 90 jours selon le mode de financement.
• Conditions suspensives : doit être portée au CPCV une condition suspensive en cas de non obtention du crédit, et toutes autres conditions suspensives nécessitant une réponse ou une vérification post compromis : permis de construire, approbation administrative…
• Acompte : le montant de l’acompte est généralement de 10% du prix de vente. Il doit être versé à la signature du CPCV.
• Clause résolutoire : elle permet d’encadrer l’acte de vente en cas de non-respect des conditions ou de non approbation du financement bancaire.

Certaines situations doivent être envisagées et il faut alors savoir ce qui est prévu dans le cadre de la loi.

• Le vendeur se désiste sans raisons valables : il doit alors rembourser à l’acquéreur deux fois le montant de l’acompte qui a été versé.
• L’acquéreur se désiste : il perd son acompte. Il n’y a pas de délai de rétractation.

Le propriétaire vendeur demande généralement à ce que l’acompte lui soit versé directement.

Mais nous vous recommandons de faire appel à un intermédiaire qui fera office de compte de séquestre le temps de la procédure d’achat. Il peut s’agir de votre avocat, de votre notaire. Ils devront alors signer votre compromis de vente en tant que tierce partie.

L’acompte peut être payé par virement ainsi que le solde si le bien est financé par la banque. En revanche, pour un paiement comptant, le reliquat devra être soldé par un chèque de banque portugais.

Profitez du délai imparti pour monter le dossier immobilier administratif et vérifier le titre de propriété du bien et la concordance avec le nom du propriétaire et la description du bien. Les travaux ont-ils bien été déclarés et les surfaces correctement comptabilisées ?

Il s’agit de l’acte notarié définitif qui scelle la vente. La propriété est officiellement transférée à l’acquéreur devant notaire ou avocat. C’est donc obligatoirement un acte authentique ou sous seing privé authentifié par un professionnel habilité (avocat). Il est opposable.

Le notaire a un rôle de conseil et une responsabilité juridique puisqu’il s’engage à vérifier la véracité des documents qui lui sont transmis.

Il est nécessaire de faire appel à un avocat en droit immobilier pour suppléer le notaire dans des affaires complexes. Un avocat peut faire traduire les documents en langue francophone.

Le notaire est tenu de :

• Vérifier les identités.
• Vérifier le bien fondé de la propriété grâce aux enregistrements dans le registre foncier (Direção-Geral dos Registos e do Notariado).
• Valider l’authenticité de l’acte et attester du transfert de propriété.
• Veiller au respect des termes du compromis.
• Formaliser l’accord des parties sur les conditions de paiement.
• Faire suivre l’ensemble des documents au registre foncier national pour enregistrement.

Le registre foncier doit impérativement être consulté avant la signature car c’est ici que l’on apprend s’il existe une hypothèque sur le bien ou des gages en faveur de tiers.

L’historique de la modification des droits de propriété y est inscrit ainsi que le partage éventuel (indivision, usufruit…).

L’agent immobilier est parfaitement habilité à réaliser les démarches et collecter les documents nécessaires pour assurer le bon déroulement de la vente.

Le conseiller immobilier, le notaire ou l’avocat peuvent demander pour vous l’intégralité des documents listés ci-dessous.

Concernant le bâti et la parcelle de terrain :

• À la mairie de la commune : la licence d’habitation (licença de utilizaçao) qui permet d’établir auprès des services de l’urbanisme la légalité des travaux et de l’usage prévu. Elle établira également la conformité avec les plans, qui doivent être aussi délivrés par la mairie. La licence d’habitation sera utilisée pour réaliser le diagnostic énergétique.
• Auprès du constructeur ou d’un architecte pour les bâtiments livrés après le 30 mars 2004 : la fiche technique donne toutes les informations sur la construction, les matériaux, l’efficacité énergétique, les viabilités…

Si le bien est en construction ou en cours de rénovation :

Le cahier des charges (Caderno  de Encargos) sert de document de référence entre le promoteur et l’acquéreur. Il fixe toutes les modalités techniques et juridiques liées aux travaux.

Si le bien est en copropriété :

• Auprès du syndic (Administrador de condominio) : il faut récupérer les détails sur la copropriété, le règlement, les PV d’Assemblée Générale, les procès ou litiges en cours et les travaux prévus dans les charges. Il sera également demandé une déclaration du syndicat des copropriétaires concernant les éventuelles charges de copropriété impayées.

Concernant les impôts et les taxes :

• Auprès du service des impôts (Finanças) : le certificat de situation fiscale (Caderneta Predial) renseigne sur l’identifiant fiscal (número de contribuinte) et le numéro de matrice (número de matriz) du bien ainsi que sur le nom du propriétaire. Le certificat de dette (Certidão de dividas) renseigne sur les éventuelles dettes pesant sur le bien et son propriétaire actuel.

Attention : Il faudra confirmer qu’il n’existe aucune saisie fiscale du bien immobilier relatives à d’éventuelles dettes d’impôts de l’ancien propriétaire.

Concernant la procédure administrative :

• Auprès du registre foncier : le certificat d’enregistrement foncier (Certidão de Registo Predial)
• Auprès du vendeur : sa carte d’identité, son numéro d’identification fiscal (NIF)
• Auprès de l’acquéreur : sa carte d’identité ou son passeport, son numéro d’identification fiscal (NIF)
• Auprès d’un diagnostiqueur : le diagnostic énergétique si le propriétaire n’en a pas et qu’il date de plus de 10 ans.

​L’immobilier au Portugal comporte quelques pièges à éviter. Il faut toujours s’assurer de la légalité et de la conformité des éléments connus avant d’avancer dans le processus d’achat.

Votre conseiller  iad Overseas* vous accompagne  pour acheter un bien au Portugal en toute sérénité et répond à l’ensemble de vos besoins pour la réalisation de votre changement de vie.

*En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds).