Location saisonnière au Portugal: quelles sont les règles ?

La licence AL est un numéro unique attribué à votre propriété, qui doit être affiché sur tout matériel publicitaire et documents relatifs à la location. Elle est généralement délivrée pour une durée de 5 ans et peut ensuite être renouvelée pour 5 ans.

Obtenir la licence AL vous permet de louer votre propriété à des touristes pour des séjours de courte durée, que ce soit en privé ou sur des plateformes de réservation de vacances. Vous ne pouvez pas faire la publicité de la propriété tant que la licence n’a pas été accordée.

La propriété doit être entièrement meublée et située dans ou à proximité d’une zone attrayante pour les visiteurs, c’est-à-dire près d’attractions telles que des plages, des monuments historiques ou des zones rurales.

Pour obtenir la licence AL, vous devez enregistrer la propriété en tant que petite entreprise sur le site de l’administration fiscale portugais, sous l’une des deux catégories d’activités commerciales :

• 55201 – hébergement meublé pour touristes
• 55204 – autres hébergements de courte durée

Ensuite, vous devez vous enregistrer en tant qu’AL. Si vous résidez au Portugal et possédez un certificat numérique, vous pouvez vous inscrire sur le site officiel du gouvernement. Sinon, vous devrez vous rendre à votre mairie (Câmara Municipal) locale.

Vous devrez présenter divers documents :

• Une pièce d’identité (passeport/carte de résident)
• Le document d’identification fiscale (caderneta predial)
• Le document de début d’activité délivré par l’administration fiscale
• Les actes de propriété
• La licence d’habitation (licença de habitação)
• Un document signé attestant que la propriété est conforme aux normes pour les locations saisonnières

Les locations saisonnières au Portugal sont considérées comme une activité commerciale, et non comme de la génération de revenus locatifs.

Si vous êtes résident au Portugal et gagnez moins de 200 000 € par an grâce aux locations saisonnières, vous pourrez choisir le régime simplifié dans votre déclaration fiscale. Vous serez imposé sur 35 % de vos revenus, tandis que les 65 % restants seront considérés comme des coûts d’exploitation et seront exonérés d’impôt.

Si votre propriété génère plus de 200 000 € par an, vous serez soumis à un taux d’imposition fixe de 21 % sur les sociétés.

Queque soit le régime, si vous gagnez plus de 10 000 € par an grâce à la propriété, vous devrez également payer la TVA (actuellement à 6 %) sur vos charges.
Il est conseillé de faire appel à un expert fiscal pour déterminer et déclarer vos impôts au Portugal, car la procédure peut être complexe.

La réglementation stipule que les locations courtes durée au Portugal doivent :

• Ne pas avoir plus de 9 chambres ni accueillir plus de 30 personnes
• Être entièrement meublées, avec des ustensiles de cuisine
• Avoir 1 toilette pour chaque 10 invités (ou pour 4 chambres)
• Répondre aux exigences en matière de santé et de sécurité
• Respecter les réglementations incendie
• Être raccordées au réseau local d’eau et d’égouts
• Avoir au moins une fenêtre ou un balcon

Les instructions sur le fonctionnement des appareils, ou sur des tâches éventuelles pour les invités (nourrir des animaux ou arroser les plantes), doivent être affichées et fournies au moment de la réservation.

Les réglementations concernant les barbecues sont particulièrement importantes en raison des risques d’incendie de forêt.

Vous devez également afficher clairement les coordonnées du gestionnaire de la propriété en cas de problème.

Les locations saisonnières exigent que la propriété soit maintenue en bon état en tout temps. Cela inclut l’entretien régulier de la maison, du jardin et de la piscine s’il y en a une.

Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même les changements d’invités, il est recommandé de faire appel à une société de gestion immobilière. Il est également conseillé de le faire si vous ne vivez au Portugal qu’à temps partiel.

N’oubliez pas que vous devez obtenir la licence AL avant de pouvoir faire la publicité de votre propriété.

Lorsque vous commercialisez votre propriété pour des locations saisonnières, réfléchissez à votre public cible. Avez-vous une maison en bord de mer que les familles apprécieront, ou bien votre bien est-il plus adapté à des couples en quête de tranquillité ? Est-ce un appartement en ville qui pourrait convenir aux télétravailleurs au Portugal, ou se situe-t-il dans un endroit plus approprié pour un couple de retraités ?

Comprendre votre marché vous aidera à créer une annonce accrocheuse qui se démarque de la concurrence.

Le Portugal est un pays magnifique composé de nombreuses régions variées. Proposer votre propriété en location saisonnière permet aux visiteurs de découvrir la vie portugaise authentique. Cela vous donne aussi l’opportunité de tirer profit de votre investissement, à condition de respecter les réglementations.

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