Les régions et villes où investir au Portugal

Si le Portugal est une destination touristique importante en Europe, c’est aussi un pays attractif pour l’investissement immobilier. Voici les principales raisons de cet attrait :

• Malgré une hausse des prix de 27,5 % entre mars 2020 et janvier 2022 (un record en Europe), le marché immobilier au Portugal est l’un des moins chers du continent. Avec un prix médian de 1 402 € par mètre carré selon l’Institut national des Statistiques portugais (INE), acheter au Portugal est bien plus accessible qu’en France ou en Belgique (autour de 3 000 €/m² environ), qu’au Royaume-Uni (3 600 €/m² en moyenne) ou qu’en Suisse, où il faut débourser environ 6 000 €/m². Du côté de la location, la rentabilité est au rendez-vous, surtout dans les régions touristiques ;
• La législation portugaise protège bien les acheteurs et les frais liés à l’achat d’un bien immobilier sont plus faibles par rapport aux pays européens : en moyenne 5 à 6 % du prix du bien (frais de notaire, frais d’avocat et taxes) ;
• Grâce au statut de Résident Non Habituel (RNH), la fiscalité est avantageuse, notamment pour les retraités du secteur privé qui peuvent bénéficier d’une imposition des pensions de retraite plafonnée à 10 %, ou pour les actifs travaillant dans des métiers « à forte valeur ajoutée » (médecins, cadres, ingénieurs, etc.), recherchés par les autorités du pays ;
• Le Portugal offre une qualité de vie élevée. Les Portugais sont accueillants, ouverts sur le monde, la météo est agréable (températures douces et 300 jours de soleil par an), on y mange bien, le coût de la vie est environ 35 % plus bas qu’en France, le pays est sûr, le système de santé est performant, les loisirs et les activités sportives sont nombreux (par exemple, c’est le pays idéal pour les amateurs de golf)… en bref, vivre au Portugal est agréable, notamment pour les expatriés ;
• L’accès au pays est facile et rapide à partir de l’Europe : les vols directs depuis la France, la Belgique ou le Royaume-Uni sont fréquents et les transports intérieurs sont bien développés.

Voyons donc maintenant les meilleures régions et villes où il faut acheter au Portugal pour réaliser une bonne affaire !

Située au sud du pays, cette région accueille des millions de touristes chaque année et plus de 15 000 Français ont déjà fait le choix de s’y installer.

Et ce n’est pas un hasard, car l’Algarve montre de sérieux atouts : un climat méditerranéen ensoleillé, 150 kilomètres de côte sur l’océan Atlantique qui offrent de splendides plages et falaises de calcaire, plus de 450 kilomètres de chemins de randonnée, des parcs et réserves naturelles, des stations balnéaires et activités nautiques, des villages typiques et des lieux chargés d’histoire… il y en a pour tous les goûts !

De plus, le marché immobilier en Algarve est l’un des plus dynamiques du Portugal, en pleine expansion depuis le début des années 2010. Près de la moitié des acquisitions concernent des investisseurs étrangers et le rendement locatif avoisine les 4 %. Ainsi, plusieurs villes se révèlent intéressantes pour investir en Algarve :

• Faro, cité discrète et pleine de charme, très cosmopolite, qui dispose du second aéroport du pays, où règnent le calme et la tranquillité en ville, avec de nombreux commerces et restaurants et où la fête et les animations sont bien présentes sur la côte, notamment en période estivale. À Faro, il faut compter entre 2 200 € et 3 300 €/m² pour acheter un bien ;
• Lagos, ville très touristique avec un centre historique vivant, ses rues pavées de grandes mosaïques, ses longues plages (la plus célèbre étant Praia Dona Ana, abritée entre les rochers), ses falaises de grès, mais aussi une multitude de sites historiques comme le fort de Ponta da Bandeira ou le musée des esclaves. Les prix de l’immobilier à Lagos se situent entre 2 600 € et 4 000 €/m² ;
• Portimão, ville portuaire connue pour ses grandes étendues de plages, l’église Nossa Senhora da Conceição de style gothique ou le fort médiéval de Santa Catarina de Ribamar. La ville est aussi le point de départ pour la célèbre grotte marine de Benaguil en forme de dôme. Un bien immobilier à Portimão se négocie entre 2 000 € et 3 000 €/m².

Lisbonne, capitale et plus grande ville du Portugal, est sans doute l’une des villes les plus vivantes d’Europe qui allie héritage traditionnel et modernisme. Tout le monde y trouvera son bonheur, grâce à un patrimoine remarquable (Tour de Belém, château fortifié Saint-Georges, monastère des Hiéronymites, palais de Sintra, etc.), de belles plages de sable et des paysages naturels magnifiques, une vie nocturne animée, une gastronomie appréciée (morue, sardines, pastel de nata…), les chants mélancoliques de fado (un excellent moyen pour comprendre l’âme de la culture portugaise) ou encore les activités sportives comme le surf (même si les plus grosses vagues au monde se trouvent à Nazaré, un peu plus au nord).

Enfin, si vous visitez Lisbonne, n’oubliez pas de prendre la ligne 28 du mythique tramway jaune de la ville, parfait pour voir les plus beaux endroits de la capitale. Pour ceux qui préfèrent marcher, comme Lisbonne s’étend sur sept collines, attendez-vous à grimper beaucoup de côtes !

En termes d’immobilier, le marché lisboète est très convoité. Les prix inférieurs à la plupart des grandes capitales européennes, la forte demande à l’achat et à la location, poussent les prix vers le haut depuis plusieurs années. En 2022, il fallait compter entre 4 000 € et 5 500 €/m² pour s’offrir un bien, avec de fortes disparités selon les quartiers.

Le centre historique (São Antonio, Misericórdia, São Domingos de Benfica) se place à plus de 9 000 €/m², il faudra donc faire une bonne affaire ou trouver un bien d’exception pour améliorer sa rentabilité locative. D’autres quartiers, comme Estrela, Campo de Ourique, Parque das Nações, Belém ou Avenidas Novas, sont aussi très recherchés avec un prix entre 5 000 et 8 000 €/m². Enfin, n’hésitez pas à étudier des quartiers comme Campolide, Arroios ou Alcantara (environ 4 500 €/m²), proches du centre de Lisbonne et en pleine mutation.

Pour un investissement locatif, Lisbonne est un haut lieu de la location saisonnière, avec un taux d’occupation annuel élevé et des rendements autour de 6 %. De plus, contrairement à la France, le nombre de nuitées en location saisonnière n’est pas limité au Portugal.

Porto et sa région composent l’une des zones les plus peuplées du Portugal. Grâce à son aéroport international, il est possible de rejoindre Porto depuis l’Europe occidentale en à peine 2 ou 3h en avion.

Le secteur offre un cadre de vie très plaisant, calme et sûr, mais aussi dynamique d’un point de vue économique ou culturel et avec une forte communauté étudiante. A Porto ou aux alentours, vous pouvez explorer la vallée du Douro en bateau, visiter les caves de porto, découvrir la cathédrale de Porto (La Sé), aller voir un match du FC Porto au stade du dragon, déguster une francesinha (ne prévoyez pas de courir un marathon après), vous baladez dans les jardins du Palácio de Cristal ou surfer et bronzer sur les plages à Foz do Douro.

En conclusion, investir au Portugal peut se révéler être une bonne opération immobilière, moins coûteuse que dans d’autres pays proches comme la France, la Suisse, la Belgique ou le Royaume-Uni. Un achat au Portugal peut vous permettre de concilier investissement locatif et achat plaisir pour profiter du logement pendant vos vacances ou à la retraite.

La fiscalité avantageuse est aussi un point positif. Toutefois, mieux vaut confier la gestion du bien à un prestataire de confiance et s’entourer de professionnels pour trouver le bien qui vous correspond, dans une zone adaptée à votre projet… iad Overseas est justement là pour vous accompagner dans vos démarches, n’hésitez pas à faire appel à nos conseillers*.

Pour investir, vous pouvez choisir :

• Les quartiers de Foz do Douro au bord de l’océan, où se situent les plus belles maisons de Porto. Les services et commerces y sont bien implantés, on y trouve des écoles réputées (attrayant pour les familles) et les loisirs sont nombreux (tennis, golfs, gymnases…). Les constructions neuves haut de gamme se développent aussi dans le secteur depuis une dizaine d’années. Comptez 4 500 €/m² environ ;
• Le quartier Lordelo do Ouro, peut-être le lieu de Porto le plus facile d’accès, proche de la plage comme du centre-ville et à quelques minutes de l’autoroute. C’est la zone la plus chère de la ville (4 700 €/m²), mais nombreux sont les appartements avec balcon ou terrasse avec vue sur le fleuve Douro. C’est un quartier animé en semaine et plus calme le week-end ;
• Le quartier résidentiel de Bonfim, avec de nombreuses maisons spacieuses, très cosmopolite et bien desservi par les transports en commun. Bonfim a aussi l’avantage d’être proche de l’aéroport de Porto et de la gare. Les prix sont plus bas, en moyenne 3 300 €/m² ;
• Le quartier de Campanhã, situé à l’est de la ville, où les opportunités d’investissement sont nombreuses. Avec un prix au mètre carré autour de 2 200 €, ce secteur de plus en plus à la mode est apprécié pour ses lieux dédiés aux arts, ses boutiques et restaurants, ses espaces alternatifs… et a bénéficié d’une rénovation urbaine récente. C’est aussi l’un des endroits où il est encore possible d’acheter de grands terrains à petits prix.