La fiscalité immobilière au Portugal : ce que vous devez savoir

Leur montant diffère en fonction de votre statut (résident, non-résident) et de la localisation du bien. Dans cet article nous vous donnons tous les renseignements sur la fiscalité liée à un achat immobilier au Portugal.

Lors de l’acquisition de votre dream home au Portugal, différents impôts et taxes sont à régler :

• L’impôt communal sur le transfert de biens immobiliers (IMT). Il s’agit du coût le plus important à prévoir. Son calcul dépend du prix ou de la valeur patrimoniale (VPT) du bien. Vous devez régler cet impôt en ligne avant la signature du contrat de vente. Si la propriété est destinée à être votre résidence principale, vous pouvez être exonéré d’IMT. Pour être éligible, le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser 92 407 €, sur le continent, et 115 509 €, sur les archipels des Açores et de Madère.
• Le droit de timbre sur l’écriture (IS), au taux fixe de 0,8 %, sur la base du prix d’achat du bien ou de sa valeur patrimoniale (le plus élevé des deux). Cette taxe doit être réglée au notaire au moment de la signature de l’acte de vente.

Une fois le bien de vos rêves acquis, vous devrez payer chaque année l’impôt municipal sur l’immobilier, ou Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Il se calcule en multipliant la valeur patrimoniale de la propriété à un taux, fixé par chaque municipalité. La taxe varie entre 0,3 et 0,5 % de la valeur du bien.

Vous pouvez être exonéré de cet impôt dans deux cas de figure :

• Le bien est acquis comme résidence principale et son prix d’achat n’excède pas les 125 000 €. Le revenu imposable de votre foyer ne dépasse pas 153 300 €. Si vous remplissez ces critères, vous bénéficiez d’une exonération d’une durée de trois ans ;
• Le revenu imposable de votre foyer est inférieur à 15 295 €. Si c’est votre cas, vous êtes exonéré à vie.
  Pour profiter d’une exonération partielle ou totale, la demande doit être faite avant l’achat du bien auprès du service des Finanças (administration fiscale portugaise). Vous pouvez y accéder en ligne ou vous rendre dans un bureau des Finanças.

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IRS) si vous percevez des revenus de source portugaise. Comme en France, le barème d’imposition est progressif. Un taux est appliqué à chaque tranche de vos revenus et non sur leur intégralité.

Au Portugal, l’impôt est prélevé à la source, sur vos salaires. Contrairement au système français, vous êtes imposé dès le premier euro de revenu perçu. Il n’existe pas d’exonération totale en deçà d’un certain seuil.

Si votre résidence fiscale est située en France, vous êtes redevable de l’IRS au taux de 28 %, seulement sur vos revenus perçus au Portugal.

Si vous louez votre bien immobilier situé au Portugal, les revenus locatifs générés sont taxés à hauteur de 28 %. En fonction de la durée du bail, le taux peut être réduit. Pour un contrat de location de plus de 20 ans, les revenus sont imposés à 10 %. Comme dans l’Hexagone, vous pouvez déduire les charges de votre revenu foncier.

Si vous louez votre bien à des touristes, la fiscalité est différente. Pour un chiffre d’affaires (CA) ne dépassant pas 200 000 €, l’assiette imposable est de 35 % du CA. Après un abattement de 65 %, les revenus (catégorie B – activités industrielles ou commerciales) sont assujettis à l’IRS. Si vous décidez d’inclure les revenus au sein de la catégorie F (revenus de la propriété), un taux d’imposition forfaitaire de 25 % sera appliqué.

D’après la convention fiscale entre les deux pays, les revenus issus de la location au Portugal sont taxables au Portugal. En France, une fois déclarés, ils bénéficient d’un crédit d’impôt.

Le régime fiscal des résidents non habituels (RHN). Jusqu’au 31 mars 2021, il permettait aux étrangers d’être exonérés d’impôt sur leurs revenus de source étrangère. Depuis le 1er avril 2021, le taux d’imposition est établi à 10 %, contre 0 % auparavant, pour les nouveaux résidents. Pour en profiter, vous devez résider au Portugal au moins 183 jours par an.

En cas de revente d’un bien immobilier au Portugal, la plus-value générée est taxée à l’impôt sur le revenu. Un abattement de 50 % s’applique pour les résidents. Seulement la moitié de la plus-value est taxée. En revanche, les non-résidents ne bénéficient d’aucun abattement. Comme pour leurs autres revenus, la plus-value est imposée au taux spécial de 28 %.

Il existe des solutions pour réduire ou ne pas payer la taxe sur les plus-values immobilières. Par exemple, vous êtes exonéré de cet impôt si vous vendez votre résidence principale et en acquérez une autre, au Portugal. L’acquisition doit être réalisée soit 2 ans avant la vente, soit 3 ans après. Vous pouvez aussi réinvestir la plus-value sur un support de placement éligible :

• Un contrat d’assurance ;
• Un fonds de pension.

Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt sur la plus-value. Attention, l’investissement doit être réalisé dans les six mois à compter de la vente.

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