Comment financer son projet d’achat immobilier au Portugal ?

Vos situations professionnelle et familiale sont bien sûr prises en compte dans le calcul de votre solvabilité.

D’où viennent vos revenus ? Où êtes-vous imposé ? Vendez-vous votre résidence principale pour financer votre projet au Portugal ?

Tous ces éléments jouent un rôle dans la réussite de l’acquisition de votre bien immobilier.

Grâce au statut RNH, autrement dit grâce à votre statut de résident fiscal, le Portugal vous octroie des avantages.

Les avantages fiscaux du Résident Non Habituel :

• Les revenus d’un emploi au Portugal à forte valeur ajoutée sont imposés à un taux forfaitaire de 20%.
• Les pensions déclarées au Portugal sont imposées à 10%.
• S’il existe une convention de non double imposition entre votre pays d’origine et le Portugal, alors les revenus passifs générés par vos investissements immobiliers ou vos capitaux mobiliers à l’étranger sont exonérés.

Ce régime est disponible jusqu’au 31 décembre 2023 et sera remplacé par un nouveau programme qui ne concerne que les travailleurs qualifiés dans les domaines de l’innovation  et de la recherche scientifique.

De plus, au Portugal, il n’existe pas d’impôt sur la fortune ni de droits de succession ou de donation (ils sont remplacés par un droit de timbre, plus avantageux).

En quoi ces informations sont intéressantes pour votre achat immobilier ?

Si le poids de l’impôt est plus léger, votre reste à vivre est plus important donc votre capacité de financement est meilleure.

D’ailleurs, le coût de la vie au Portugal est moins élevé : les économies réalisées augmentent encore votre reste à vivre.

Au Portugal, tout comme en France par exemple, l’emprunteur ne doit pas être endetté au-delà de 1/3 de ses revenus, qu’ils viennent de l’étranger (pension de retraite) ou non.

Les faveurs accordées par le visa doré, un visa obtenu pour un investissement d’au moins 500 000€ dans l’achat d’un bien immobilier, ne sont plus accordées

Il faut donc se tourner vers les banques et jouer sur le levier de la résidence fiscale pour comparer les offres bancaires entre votre pays d’origine et votre futur lieu de résidence.

Vérifiez les conditions d’obtention du crédit dans votre projet d’origine : généralement les banques placent une hypothèque sur un bien domicilié dans le pays d’origine et refusent l’hypothèque sur le bien à l’étranger.

Si vous devez vendre votre résidence principale pour acheter au Portugal, il vaudra donc mieux traiter avec les banques portugaises, plus ouvertes sur la question.

Voici, l’étape cruciale du processus d’achat : trouver la solution de financement la plus intéressante pour que le coût final de votre projet d’achat reste le plus bas possible.

Le coût total du crédit est interdépendant de la situation économique et géopolitique. C’est pourquoi il paraît judicieux de se faire accompagner, soit par un courtier, soit par une banque qui possède des filiales dans le pays d’origine et au Portugal.

Lorsque les taux sont bas, l’emprunt bancaire coûte peu cher. Il est donc préférable d’investir son épargne ailleurs ou de la laisser fructifier.

Lorsque les taux augmentent, le crédit bancaire coûte plus cher. Un apport financier personnel permet de réduire le taux d’usure et la mensualité. Il permet aussi de s’engager sur une durée plus courte, ce qui est assez prudent.

Lorsque le marché est instable, l’option du paiement comptant doit être envisagée. Il faudra alors prendre en compte la hausse actuelle des prix des biens.

Au Portugal, l’apport personnel demandé aux acheteurs étrangers est en règle générale de 20 à 30%.

Les banques portugaises sont soumises à l’augmentation des taux directeurs fixés par la BCE. C’est pourquoi en période inflationniste, les taux bancaires suivent à la hausse.

Au Portugal, comme on pratique majoritairement le taux d’intérêt variable, indexé sur l’Euribor notamment, il faut prévoir que le coût du crédit puisse être plus élevé que prévu.

Le crédit à taux fixe existe, mais il est en réalité généralement mixte : fixe sur les 5 premières années et variable au-delà.

Le Portugal a une particularité : on peut emprunter sur 40 ans (selon la tranche d´âge)  pour devenir propriétaire de sa résidence principale. C’est une facilité incroyable lorsqu’on est jeune, comparé à la France par exemple, où les français ne peuvent plus emprunter au-delà de 25 ans quel que soit leur âge.

Notez qu’il est possible de réaliser un prêt relais.

Si les banques portugaises permettent des remboursements de crédit sur une période aussi longue, c’est parce que leur fonctionnement est légèrement différent.

La banque, lorsqu’elle doit accorder un crédit, envoie un expert pour faire une estimation de la valeur vénale du bien.

La valeur vénale est différente de la valeur du marché.

Si vous achetez la maison de vos rêves beaucoup plus cher que ce qu’elle vaut réellement, compte tenu de ses spécificités techniques (rénovations, capacité de revente…), la banque, elle, fixera son prix indépendamment de ce que vous vous êtes engagé à payer. C’est sa valeur fiscale ou d’estimation bancaire . Elle se basera sur ce montant pour estimer votre capacité d’emprunt.

Si le différentiel est trop important d’avec le prix de vente, la banque couvrira uniquement la valeur fiscale du bien, comme une assurance d’être remboursée en cas de saisie et de revente,  et vous devrez compléter la différence en plus de l’apport.

C’est parce que la banque mise sur la valeur du bien plus que sur vos capacités de remboursement futures qu’elle octroie des prêts d’aussi longue durée.

​La négociation qui précède votre offre d’achat est une étape fondamentale pour assurer le succès de vos démarches bancaires.

Le service de prêt bancaire est payant et ne se limite pas à l’application d’un taux d’intérêt. Pour inclure la totalité des dépenses dans le montage il faut ajouter :

• Les frais de dossier et de gestion.
• Les frais d’estimation du bien par l’expert de la banque.
• L’assurance emprunteur (proposée ou non par la banque).
• Les frais de change : si votre devise est le franc suisse par exemple.

Ce à quoi il faudra ajouter les frais de notaire, taxes et impôts liés à l’acquisition. Et le cas échéant, les honoraires d’agence immobilière ou d’avocat.

Si vous souhaitez commencer une relation avec une banque dans votre pays d’origine, vous bénéficierez d’avantages non négligeables :

• Un intermédiaire de confiance qui parle une langue francophone.
• Un professionnel qui maîtrise les produits bancaires au Portugal.
• Un conseil sur la meilleure solution d’investissement ou de financement par rapport à votre situation d’étranger.

C’est une excellente idée pour acheter à l’étranger.

La BCP est détenue à 80% par la Caisse d’Épargne et à 19% par la banque Millennium BCP qui est une banque privée portugaise. Les 1% restants sont détenus par les employés.

Cette banque offre des facilités de domiciliation de compte bancaire au Portugal et fait une excellente passerelle entre la France et le Portugal.

La Banco Comercial Português (BCP) est présente en Suisse, en Belgique et au Luxembourg. Elle est parfaitement indiquée pour votre achat immobilier au Portugal, d’autant que ses excellents résultats sont en partie liés à la vente de crédits immobiliers. Elle offre des services en ligne en langue francophone.

La Novo Banco est une banque qu’il faut solliciter malgré que sa présence est plutôt ibérique avec des implantations en Espagne. Grâce à son statut de banque indépendante portugaise, elle est très compétitive.

Le courtier en crédit immobilier est l’intermédiaire qui doit vous permettre de trouver non seulement la meilleure offre de crédit sur le marché bancaire, mais aussi la banque qui répond favorablement à votre dossier.

Il n’est pas limité à un territoire géographique ni à une banque en particulier et peut donc explorer toutes les situations. C’est une aide très qualitative.

Pour présenter un dossier en or aux banques, n’oubliez pas que c’est principalement la valeur fiscale du bien qui sera prise en compte pour le montant du prêt à accorder. N’hésitez pas à consulter votre conseiller immobilier iad Overseas* qui connaît parfaitement le marché immobilier local et qui vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet immobilier.

Débloquez les fonds et achetez enfin votre maison au Portugal en bord de mer, puisque vous en rêvez !

*En France, tous les conseillers iad sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS (sans détention de fonds). En Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, tous les conseillers sont mandataires indépendants agissant pour le compte de la filiale de rattachement (sans détention de fonds)