Le guide de l’achat immobilier à l’étranger

Le choix du pays est une décision déterminante dans votre projet d’achat immobilier à l’étranger. Plusieurs critères doivent être pris en compte, dont le climat, la culture, la proximité avec votre pays d’origine, la stabilité économique et politique, ainsi que les perspectives de croissance du marché immobilier local.

Par exemple, des pays comme l’Espagne, le Portugal, et l’Italie sont populaires pour les résidences secondaires en raison de leur climat agréable et de leur proximité avec le reste de l’Europe. Il est essentiel d’examiner le coût de la vie, qui inclut non seulement les taxes, mais aussi les charges et les frais d’entretien qui peuvent varier considérablement d’un pays à l’autre.

Pour vous aider à prendre votre décision, voici un tableau comparatif des prix par m2 dans plusieurs pays en août 2024 :

Source : combien-coute.net

La barrière de la langue peut également être un facteur décisif, surtout si vous envisagez de louer votre bien ou d’y vivre une partie de l’année. Une mauvaise maîtrise de la langue locale peut compliquer les démarches administratives, juridiques, et même la gestion quotidienne de la propriété.

En outre, la fiscalité est un aspect crucial. Chaque pays a ses propres règles fiscales concernant l’achat de biens immobiliers par des étrangers, ainsi que la double imposition, qui pourrait s’appliquer si vous possédez des biens dans plusieurs pays. Il est essentiel de bien comprendre ces aspects pour éviter les mauvaises surprises. En fonction des accords bilatéraux en matière de double imposition, vous pourriez devoir payer des impôts dans les deux pays, ce qui pourrait considérablement affecter votre rentabilité.

Une fois le pays sélectionné, le type de bien que vous souhaitez acheter est la prochaine question à vous poser. Voulez-vous un appartement en centre-ville, une maison en bord de mer, ou peut-être une villa dans les montagnes ? Chacun de ces choix présente des avantages et des inconvénients, ainsi que des implications financières et juridiques.

Pensez d’abord à l’utilisation que vous ferez du bien. S’agit-il d’une résidence permanente où vous passerez la majorité de votre temps, d’une maison de vacances pour quelques semaines par an, ou d’un investissement locatif destiné à générer des revenus supplémentaires ?

Si vous envisagez de louer votre propriété, la proximité des attractions touristiques et la demande locative dans la région sont des éléments cruciaux. Dans certaines régions touristiques, la rentabilité peut être très élevée pendant la haute saison, mais presque inexistante le reste de l’année.

Si vous envisagez d’acheter un bien nécessitant des travaux, gardez à l’esprit que les coûts de rénovation peuvent rapidement s’accumuler, surtout dans un pays étranger où les normes de construction et les coûts de main-d’œuvre peuvent être très différents. Il est également important de vérifier si des autorisations spécifiques sont requises pour effectuer certains travaux de rénovation.

Les procédures d’achat immobilier varient considérablement d’un pays à l’autre. Il est impératif de bien comprendre les lois locales, les obligations légales, et les étapes du processus d’achat avant de vous engager.

Pour acheter à l’étranger, vous aurez besoin de certains documents, en fonction du pays dans lequel vous achetez :

• Un passeport valide ;
• Numéro d’identification fiscale pour pouvoir payer des impôts en tant que
  résident (par exemple, c’est le cas en Espagne et au Portugal);
• Un justificatif de revenus si vous demandez un prêt immobilier ;
• Le visa adéquat, en fonction du pays.

Par exemple, dans certains pays, il est courant de signer un contrat préliminaire ou compromis de vente, qui engage les deux parties à finaliser la transaction à une date ultérieure. Dans d’autres pays, comme la France, un notaire peut jouer un rôle central dès le départ pour assurer la légalité de la transaction et vérifier que toutes les conditions sont remplies.

Il est aussi crucial de procéder à une diligence raisonnable, c’est-à-dire de vérifier que le bien est libre de tout litige ou dette, et qu’il respecte toutes les réglementations locales. Cette étape est essentielle pour éviter toute mauvaise surprise après l’achat.

Les frais de notaire et autres taxes peuvent représenter une part importante des coûts d’achat. Par exemple, en France, ces frais peuvent s’élever à environ 7-8% du prix du bien, ce qui doit être pris en compte dans votre budget global.

Le financement de votre achat peut se faire par différents moyens : hypothèque locale, prêt dans votre pays d’origine, ou paiement comptant. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients, et il est crucial de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation financière.

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Certaines banques locales proposent des prêts aux étrangers, mais les conditions peuvent être strictes, notamment en ce qui concerne l’apport personnel requis et les taux d’intérêt. Les fluctuations des taux de change peuvent également avoir un impact significatif sur le coût total de votre achat, surtout si vous devez convertir des devises pour payer votre bien.

Une fois l’achat réalisé, la gestion de votre bien à distance peut s’avérer compliquée, surtout si vous ne résidez pas en permanence dans le pays. Pour simplifier la gestion quotidienne, notamment si vous louez votre propriété, engager une agence locale peut être une solution efficace. Ces agences s’occupent de tout, de la recherche de locataires à l’entretien courant du bien. Toutefois, ces services ont un coût qui doit être pris en compte dans votre budget.

L’entretien du bien, qu’il s’agisse du jardinage ou des réparations courantes, nécessite également des ressources. Embaucher des services locaux est souvent la meilleure option, mais cela ajoute des coûts supplémentaires. Enfin, il est important de s’assurer que votre bien est sécurisé, surtout s’il reste inoccupé pendant de longues périodes. Installer des systèmes de sécurité ou engager un service de surveillance peut être nécessaire pour protéger votre investissement.

Une fois que vous aurez acquis un bien immobilier à l’étranger, vous devrez assumer les frais liés à sa propriété, comme vous le feriez dans votre pays d’origine. L’impôt foncier représente l’une des principales dépenses à prévoir, tout comme les frais d’enlèvement des ordures. Avant d’acheter une propriété, il est recommandé de vous informer sur tous les coûts à prévoir avant, pendant et après votre achat.

Enfin, il est important de penser à la revente éventuelle de votre bien. Les conditions du marché immobilier peuvent évoluer, et il est utile de connaître les tendances pour maximiser votre retour sur investissement.

Un marché immobilier dynamique est plus favorable à la revente, offrant de meilleures perspectives de plus-value, comme le marché dubaïote. Cependant, il faut également tenir compte de la fiscalité sur les gains en capital, qui peut être élevée dans certains pays. Par exemple, certains pays imposent lourdement les gains réalisés lors de la revente d’un bien immobilier, ce qui peut réduire de manière significative le bénéfice que vous en tirerez.

Le processus de vente peut également être complexe, avec des règles et des procédures spécifiques à chaque pays. Comme pour l’achat, il est essentiel de bien comprendre les étapes à suivre pour éviter des complications juridiques et financières.

Acheter un bien immobilier à l’étranger est un projet ambitieux qui demande une préparation rigoureuse et une connaissance approfondie des pratiques locales. En suivant ces étapes et en étant bien informé, vous pouvez transformer ce rêve en réalité tout en évitant les pièges courants. Chaque décision, du choix du pays à la gestion post-achat, doit être prise avec soin pour garantir la réussite de votre investissement immobilier à l’international.

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