Comment financer un achat immobilier à l’étranger ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger, vous vous acquitterez du prix de la maison ou de l’appartement, mais aussi d’éventuels frais de notaire ou d’agence, selon le pays. En fonction du pays choisi, le budget à consacrer peut être plus ou moins important.

Apport personnel, vente d’un bien existant, crédit immobilier, achat comptant… Plusieurs options s’offrent à vous pour financer votre projet. Tour d’horizon des avantages et des inconvénients de chaque solution de financement.

Le paiement comptant consiste à régler la totalité du prix d’achat du bien immobilier en une seule fois, à l’aide de ses liquidités personnelles. Votre apport personnel peut être complété par la vente d’une maison ou d’un appartement existant. Lorsque vous payez cash, vous n’avez pas besoin de recourir à un prêt immobilier à l’étranger.

Ce mode de financement, basé exclusivement sur le patrimoine détenu par l’acquéreur, peut présenter de nombreux bénéfices :

• Augmenter vos chances de faire accepter l’offre d’achat. Les acheteurs disposant de l’intégralité des fonds rassurent les vendeurs. En parallèle, l’absence de condition suspensive d’obtention du prêt dans la promesse de vente limite les risques ;
• Abaisser le délai d’achat, devenir plus rapidement propriétaire ;
• Financer un achat immobilier à l’étranger plus facilement pour les personnes âgées. Au-delà de 70 ans, emprunter devient plus difficile. Le paiement comptant permet de contourner le problème ;
• Ne pas avoir à payer d’intérêts d’emprunt, d’assurance emprunteur ou de frais de dossier.

Le paiement comptant peut ne pas être la solution de financement la plus avantageuse, pour vous. Si vous souhaitez conserver votre épargne, financer d’autres projets ou investir dans un placement financier plus rentable, il pourrait être intéressant de vous tourner vers un emprunt pour achat immobilier à l’étranger.

Vous avez la possibilité de contracter un crédit immobilier, selon vos capacités d’emprunts, pour financer un achat à l’étranger en France. Attention, les banques ne sont pas toujours à l’aise sur ce type de dossiers. Si possible, privilégiez celles disposant d’une bonne connaissance des marchés immobiliers étrangers. Elles évalueront plus facilement la valeur réelle du bien ou le niveau des prix pratiqués.

Autre défi à relever, la garantie du prêt. Les banques hésitent parfois à prendre une garantie sur un bien immobilier situé sur un marché où elles n’ont pas de prise. Pour accepter un prêt immobilier destiné à un achat à l’étranger, elles demandent à leurs clients des contreparties comme une hypothèque ou le nantissement. Ces garanties les protègent contre le risque de non-remboursement de l’emprunt immobilier.

En France, l’hypothèque représente moins de 30 % des prêts. Elle porte sur un bien immobilier déjà détenu par l’acquéreur, partiellement ou totalement financé, situé en France. L’hypothèque constitue pour la banque une sécurité. Si vous ne remboursez pas l’emprunt dans les délais prévus, l’établissement financier peut obtenir la saisie du bien immobilier. Il pourra alors se faire rembourser les sommes dues.

Pour être valable en France, l’hypothèque doit être réalisée devant un notaire, chargé de la publier aux services de la publicité foncière. Pour actionner ce type de garantie, il faut prévoir de débourser des frais de notaire : rémunération du notaire, taxe de publicité foncière, frais de formalités, débours, contribution de sécurité immobilière5. Ils représentent environ 2 % du montant de l’emprunt.

Informations importantes sur l’hypothèque :

• La banque prête approximativement 60 % à 70 % de la valeur du bien immobilier faisant l’objet de la garantie ;
• Les taux d’intérêt sont en moyenne 0,5 % supérieurs à ceux appliqués au crédit finançant un projet immobilier en France ;
• Une hypothèque ne peut pas porter sur un bien localisé à l’étranger. En effet, ce mécanisme prévu par la législation française n’est pas transposable en dehors des frontières.

Une autre solution pour financer un achat immobilier à l’étranger est le nantissement de valeurs mobilières. Cette technique vous permet de gager actions, obligations ou contrat d’assurance-vie pour garantir le prêt immobilier. Les banques approuvent généralement le nantissement jusqu’à 100 % des valeurs mobilières. La somme d’argent prêtée dépend de la valeur des actifs nantis et de leur volatilité.

Le nantissement partiel ou total de valeurs mobilières vous évite de payer les frais liés à une assurance décès ou une hypothèque. Il vous permet de conserver l’antériorité fiscale de votre contrat d’assurance-vie tout en continuant à générer des revenus.

En France, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a des effets semblables à ceux de l’hypothèque. Elle est soumise à la taxe de publicité foncière. Elle s’applique pour l’achat d’un bien neuf ou ancien. En revanche, elle n’est pas valable pour une construction ou pour financer des travaux8.

Si vous ne remboursez pas votre crédit immobilier, l’établissement bancaire français peut faire vendre votre bien.

La caution fait partie des garanties possibles pour un crédit immobilier destiné à acquérir un bien à l’étranger. La caution bancaire prend la forme d’une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie. En cas de difficultés de remboursement du prêt immobilier souscrit en France, le fonds rembourse les mensualités à la place de l’acquéreur. En contrepartie, l’emprunteur verse à la société de caution :

• Une commission de caution ;
• Une contribution à un fonds de garantie10.

En France, pour financer un achat immobilier à l’étranger, vous pouvez opter pour un prêt personnel non affecté. Vous pouvez utiliser le montant emprunté comme vous le souhaitez. Le crédit à la consommation permet d’emprunter au maximum 75 000 euros, selon l’établissement bancaire, sur une durée supérieure à deux mois. Son avantage ? L’obtention des fonds est rapide.

Pour obtenir un financement dans une banque locale, il est bien souvent nécessaire d’avoir un apport personnel compris entre 30 % et 50 % de la valeur du bien. Les banques étrangères peuvent vous demander d’ouvrir un compte bancaire pour y déposer les fonds du crédit immobilier destiné à cet achat à l’étranger.

À garder en tête pour financer un achat immobilier à l’étranger par le biais d’une banque locale à l’étranger :

• La durée des emprunts diffère selon les pays, elle peut être plus courte ou plus longue ;
• Les taux d’intérêt sont plus ou moins avantageux. Ils peuvent être fixes ou variables, tout comme pour un emprunt auprès d’une banque française. Néanmoins, une vigilance particulière doit être prêtée aux intérêts à taux variables.
• Le cadre législatif autour de l’emprunt n’est pas le même dans un pays situé dans l’Union européenne (UE) ou en dehors ;
• Tout compte bancaire à l’étranger doit être déclaré à l’administration fiscale française.

Pour vous accorder un crédit, les banques locales s’intéressent à votre statut de résident ou de non-résident, dans le pays où vous souhaitez acheter le bien. Si vous êtes résident, vous devez, comme en France, apporter la preuve de vos ressources, votre stabilité professionnelle et financière, l’origine des fonds apportés etc… Si vous n’êtes pas résident, la possibilité d’emprunter dépendra de la politique du pays concerné ainsi que celle de l’établissement bancaire.

Par exemple, pour ouvrir un compte bancaire, signer un prêt hypothécaire ou acheter un bien immobilier en Espagne, les non-résidents doivent obtenir un numéro d’identification étranger (NIE). 

Vous souhaitez investir dans un bien à l’étranger pour de l’investissement locatif  ? L’opération est légale, à condition de déclarer les revenus locatifs aux services fiscaux français. Elle peut vous permettre de profiter des prix immobiliers attractifs de certains pays comme l’Espagne ou le Portugal.

Pour savoir si les revenus fonciers de source étrangère sont imposables, il convient de consulter la convention fiscale conclue entre la France et le pays dans lequel les revenus ont été perçus. S’il n’y a pas de convention, les revenus sont considérés comme imposables en France.

Financer un achat immobilier à l’étranger nécessite des connaissances sur le marché immobilier local, la fiscalité et les conditions de crédit. Pour éviter les déconvenues et pour gagner du temps, avoir recours à un spécialiste des transactions immobilières internationales s’avère incontournable.

Nos conseillers* iad Overseas peuvent vous accompagner dans l’achat d’un bien immobilier à l‘étranger.

Que ce soit pour acheter une résidence secondaire, faire un placement ou s’expatrier, acquérir un bien immobilier à l’étranger est un formidable projet. Un conseil pour le concrétiser sereinement : s’entourer des bons professionnels !