Achat immobilier au Portugal en 2025, est-ce le bon moment ?

Le marché immobilier portugais a connu une croissance constante au cours des dernières années, avec des prix en octobre 2024 qui étaient 12 % plus élevés que le même mois de l’année précédente.

L’île de Madère a enregistré la plus importante évolution au cours de cette période, avec des prix en hausse de 17,4 % sur un an. Sur le continent, le Nord a connu la plus forte augmentation avec 13,2 %, tandis que l’Alentejo (au nord de l’Algarve et au sud de Lisbonne) a enregistré la plus faible croissance avec 4,5 %.

Le tableau ci-dessous compare les prix moyens d’achat de biens immobiliers au Portugal et en France.

Dans le centre des grandes villes portugaises, les prix de l’immobilier sont environ 37 % à 74 % moins élevé qu’en France. A la campagne, les prix de l’immobilier y sont encore plus bas : environ 90 % à 153 % inférieurs à ceux relevés France.

De manière générale, l’immobilier au Portugal est nettement plus abordable que dans l’hexagone, aussi bien en centre-ville qu’en zone rurale.

Selon les prévisions de la banque portugaise CGD (Caixa Geral de Depósitos), les prix de l’immobilier continueront d’augmenter en 2025 à mesure que de plus en plus de personnes décideront d’acheter des biens immobiliers au Portugal et que la demande dépassera l’offre.

Par ailleurs, la reprise économique – en partie due à la mise en place du Plan National de Relance et de Résilience – incite les gens à acheter des biens immobiliers. En effet, ce plan, qui a été lancé en 2021 pour faire face à l’impact financier du COVID-19 sur le pays, a bénéficié des financements de l’Union européenne pour promouvoir divers projets, notamment dans les domaines des infrastructures, de la gestion des forêts et de l’eau, de la durabilité et de la transition numérique, renforçant ainsi la confiance en l’avenir économique du pays..

2025 devrait également voir une augmentation des revenus disponibles, au fur et à mesure que l’économie continuera de s’améliorer, ce qui augmentera le pouvoir d’achat immobilier.

Parallèlement, les taux de crédit immobilier devraient baisser de 3,5 % à 2,75 %, rendant les achats immobiliers encore plus attractifs pour les emprunteurs au Portugal.

Ces prévisions font de 2025 une bonne période pour acheter un bien immobilier au Portugal, avant que la demande ne soit encore plus forte et que les prix n’augmentent davantage.

Le bilan 2024 et les prévisions sur 2025 tendent aussi à montrer que le marché immobilier portugais offre encore de belles perspectives pour les investisseurs, avec des locations à court ou long terme toujours recherchées.

Le Portugal connaît des chiffres record de visiteurs, avec 13,1 millions de touristes entre janvier et août 2024 !

Des destinations populaires comme Lisbonne, Porto et l’Algarve attirent un flux constant de touristes, ce qui rend les propriétés en location à court terme très recherchées. Les biens immobiliers en location saisonnière dans ces zones peuvent afficher des loyers plus élevés durant les périodes de forte demande, garantissant ainsi des rendements attractifs pour les investisseurs.

Si vous ne voulez pas manquer l’opportunité d’investir dans l’immobilier au Portugal mais que vous n’êtes pas prêt à y emménager, vous pouvez louer votre bien à long terme.

De nombreux étrangers choisissent de s’installer au Portugal : familles, jeunes actifs, retraités, digital nomad … et tous ne souhaitent pas acheter leur logement au Portugal, ce qui en fait des locataires potentiels idéaux pour des locations longue durée.

Le tableau ci-dessous montre les loyers mensuels moyens, le coût des propriétés et le rendement locatif dans les principales localités :

Le Portugal offre une série d‘incitations fiscales pour encourager l’investissement immobilier, ce qui est une autre bonne raison de considérer l’achat d’une maison au Portugal en 2025.

Le régime RNH, modifié en 2024, offre des avantages fiscaux importants pour les expatriés qui s’installent au Portugal:

• un taux d’imposition forfaitaire de 10 % sur les revenus de pension étrangers,
• des exonérations ou des taux réduits sur d’autres revenus étrangers, tels que les dividendes, les royalties et les intérêts, pendant 10 ans,
• un statut d’exonération fiscale sur certains revenus étrangers, en fonction des conventions fiscales entre le Portugal et le pays d’origine de l’investisseur,
• des avantages fiscaux sur les plus-values,
• les plus-values réalisées lors de la vente de votre résidence principale au Portugal peuvent être exonérées d’impôt si le produit de la vente est réinvesti dans un autre bien au Portugal ou dans l’UE.

L’Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), une taxe sur les transferts de propriété, varie en fonction de l’usage et de la valeur de la propriété:

• Les propriétés résidentielles destinées à être la résidence principale bénéficient de taux IMT plus bas.
• Certaines exonérations s’appliquent pour les propriétés en dessous d’une certaine valeur, souvent pertinente pour les acheteurs de logements abordables.

La taxe foncière annuelle du Portugal, l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), est relativement faible par rapport à d’autres pays européens. Les taux varient entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur taxable de la propriété. Des réductions sont possibles pour les biens immobiliers dans les régions à faible densité de population.

Les investisseurs achetant des propriétés à rénover, notamment dans les zones de régénération urbaine, peuvent bénéficier de taux de TVA réduits (6 % au lieu de 23 %) sur les coûts de construction. Ces propriétés peuvent également bénéficier d’une exonération supplémentaire d’IMT.

En résumé, le Portugal offre une excellente opportunité d’acheter une propriété en 2025, avant que les prix n’augmentent davantage. Pour plus d’informations sur l’achat d’une propriété au Portugal et le processus d’acquisition, contactez nos experts en immobilier d’iad Overseas.